房地产开发施工阶段的质量管理解析.docVIP

房地产开发施工阶段的质量管理解析 摘要：本文对房地产开发施工阶段管理存在的问题入手，对其进行了分析。为促进了房地产业的健康稳定发展，提出了开发施工阶段进行质量管理的措施。 关键词：房地产开发；施工阶段；质量管理 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 本文对房地产开发施工阶段管理存在的问题入手，对其进行了分析。为促进了房地产业的健康稳定发展，提出了开发施工阶段进行质量管理的措施。 一 房地产开发项目施工阶段管理存在的不足 （1）房地产开发项目施工阶段质量管理存在的问题 工程质量与建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等诸多方面的因素有直接或间接的影响。因此，工程质量的管理必须是参建各个主体和各个部门的共同责任，需要相互协作。在房地产项目施工阶段的质量管理过程中，房地产建设单位以下几个方面的质量管理问题。 第一，随意改变结构和使用功能，或对关键节点控制不严，导致产生质量隐患。很多房地产开发商的质量意识淡薄，过分追求市场效益和满足客房需求，比较随意的改变主体结构和使用功能。如原设计的平面布置不合理，在装饰装修过程中，改变结构并采用后加固处理，或在梁上随意开孔，或原其他功能区改为卫生间等等。开发商对前期定位不细，造成后期改变结构来弥补使用功能的不足。另外，对施工质量要求不严，为满足销售节点等要求，盲目要求施工单位赶工期，对关键节点验收和质量把关不严，造成质量隐患。如窗边洞口、卫生间、屋面等等涉水部位防水处理不到位，造成使用时的渗漏现象。 第二，监理执行形式化,没有确实履行好质量监理。由于目前监理现状决定，一般监理项目部，专业和年龄搭配不太合理，中坚力量比较少，整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致开发商没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，并有时会过多地干预监理工作；或者支付的监理费用过低，只是为了应付政府相关部门地检查而请监理，使监理执行形式化，有的甚至认为监理的作用就是签字。这样就很容易导致出现更多的问题，出现控制环节减少，质量隐患因为没有监理到位而容易为后续工程留下质量问题。 第三，工程竣工验收执行不力，工程质量延伸到使用阶段，演变成社会矛盾。监理工程师主要负责过程中的分项、分部工程的质量验收。为了缩短开发周期，工期往往会比较紧张，整个项目完工进行竣工验收时，距离交房的时间也会比较近，为不影响交房，竣工验收变成走关系或走过场，不认真，从而一些隐患在最后阶段没有发现或得不到有效整改，最终影响房屋的使用质量。 第四，施工中的分工协调不到位。不同的工序之间、工种之间的配合协调不到位，常常影响施工进度和质量，存在着损坏建筑成品或半成品的问题。 （2）房地产开发施工项目施工阶段造价管理存在的问题在房地产开发项目的施工阶段,很容易出现结算价比承包合同价高的情况,按照造价管理出现问题的原因来看，有客观原因，如材料价格波动过大，自然灾害等不可抗击的因素。但是，建设单位在管理方面也容易出现疏忽。 第一，设计施工图不详细或变更，工程签证管理不到位。在施工招标过程中，常以施工图为依据进行报价。由于设计的施工图不详细，节点和用材不明确，施工过程中就会涉及联系单签证。加上建设单位疏于对设计变更的管理,容易出现施工单位与设计单位联合修改设计图纸的问题，很容易出现施工单位提出工程造价增加方面的索赔,出现甲乙方的经济纠纷问题。例如，在施工时，由于基础底的土方土质不好,就容易出现施工人员向设计人员要求扩大混凝土垫层厚度的要求;或是以管线暗埋交叉多为由，向设计人员提出增加楼板厚度的要求等等。 第二，工程签证管理欠规范，导致出现造价突破问题。在施工现场进行签证时,由于建设单位在工程造价缺乏专业知识，不熟悉预算规则，不明白定额的相关细则，施工单位往往容易钻空子，为获取额外的利益，在签证过程中容易弄虚作假，巧立名目，曲解定额的相关规定，骗取签证，或是以少报多，或是过高地冒算等。有时，当签证内容与预算计价管理不相符合时，由于建设缺乏相关专业知识，对此知之甚少，容易出现盲目签证，导致出现经济纠纷。 二 房地产开发项目施工阶段管理的应对之道 （1）加强房地产开发项目施工阶段质量管理，确保项目工程质量建设单位在工程质量管理中具有十分重要的地位和作用，因此，我们应该高度重视房地产开发项目工程质量的管理。在房地产开发项目施工阶段的质量管理过程中，主要可以应该从以下几个方面入手，切实做好施工阶段的工程质量管理工程。 第一，细抓前期定位，严格按照质量标准建设。作为房地产开发商应该提高质量意识，首先从前期方案和产品的定位入手，把一些功能性的问题尽量在方案设计阶段解决，避免施工过程中调整产品定位，对结构随意变更。严格按照规范和质量验收标准对关键节点和工序以要求和验收。特别是建设单位应该遵循质量标准，不得随意改变结构和使用