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房地产开发策划阶段的成本管理 　　摘要：成本策划属于建筑策划的一部分，是在尊重市场要求和技术规范的基础上以投资为引导形成设计任务书来指导建设设计，从而主动地控制工程建设成本。 　　关键词：成本现状，原因分析，项目策划，成本策划 　　中图分类号：F293 文献标识码： A 　　一、背景介绍 　　通常房地产开发项目分为：策划、产品设计、产品建设、交付及物业管理四个阶段。处于开发价值链靠前的阶段对项目的利润的贡献最大，同时风险也最大。目前由于整个宏观经济形势的影响，房地产市场并不乐观，所以如何在策划阶段控制成本成为房地产开发企业提竞争力的重要课题。本文提及的策划阶段包括市场研究、建筑策划。 　　项目策划是一个创造价值的环节，在策划过程中通过项目的准确定位及开发企业的开发理念形成精确的产品的性价比，从而可以用合适的投入创造出适当领先的开发产品；项目策划是一个资源优化配置的环节，根据项目产品定位及企业内外部资源的掌控水平进行资源的优化配置，分清主次矛盾，从而有效实现项目投入的最优组合。 　　二、房地产开发企业策划阶段成本管理的现状 　　通常使用可行性研究的投资估算代替前期成本策划，投资估算与项目的成本策划且有非常大的差异。 　　传统的投资估算一般采用近似项目的历史经验数据对拟建项目进行近似估算。由于建设项目且有个别性和差异性的特点，每一项工程都有特定的用途、功能、规模，因此每项工程的结构、造型、空间分割和内外装饰都有具体的要求，并且每个项目所处的地区、地段及项目的业态不同都使项目的造价具有更大的差异性，所以根据近似项目数据对拟建项目进行估算缺乏针对性，估算的准确度较差。 　　房地产开发的成本是动态可变的，所以利用房地产开发的历史成本对拟建项目的成本进行估算是不准确的，房地产开发成本实质上是由市场价格决定的，房地产的开发成本是在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中形成的，所以要准确的估算房地产开发成本必须准确地了解房地产开发相关交易市场的情况。 　　房地产开发成本与企业的管理水平具有很大关系，一个管理水平高的房地产开发企业的管理费用较低，因此，房地产企业的管理水平也是成本策划必须考虑的重要方面。房地产开发是资金密集型的行业，合理的制定房地产开发项目的筹资和融资方案，降低资金成本也是房地产成本策划的重要方面。房地产开发项目的建设是一个长期的过程，如何在房地产成本策划中预测未来的不确定因素造成成本的变动是房地产成本策划的一个难题。成本策划是工程造价、质量、进度之前的博弈，必须从整个项目全局进行系统的成本策划才是合理和科学的。 　　传统的投资估算往往是由经济师或造价工程师进行估算，缺乏与其他人员及协作方的互动。没有熟知政府税费政策的专业人员及其他专业人员的大力支持会造成费用估算漏项。由于造价师设计专业知识的缺乏与设计单位的沟通，使得投资估算对设计阶段费用控制的指导性和控制力差。对于项目实施过程中不可预见费预测的准确程度是建立在造价师经验和水平的基础上的，不可预见费往往会成为投资估算变动的重要方面。 　　三、房地产开发企业前期策划阶段存在问题的原因分析 　　历史原因：过去房地产开发行业竞争性不强，只要开发商能够拿到土地进行开发都会有高额的投资回报，致使开发商没有深入挖掘自身的成本潜力，形成开发成本管理的系统模式，总结开发成本的经验数据，形成自身的企业定额，所以许多开发商在进行可行性研究时仅参照行业水平进行费用估算，如：不可预见费按照建筑安装工程造价的3%-5%，销售费用按照销售收入的1.5%-2%，费用按照开发直接费用2%-3%行业指标进行估算，没有考虑自己企业的管理水平和项目特点。 　　开发商在项目建设各阶段，即决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招标及承发包工程阶段、施工阶段以及竣工验收阶段，相应形成了投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、标底价、承包合同价及竣工决算。开发商已经习惯了随着开发项目的推进实施，逐渐明确项目开发成本的模式，从来没有思考如何在项目的前期策划阶段对开发成本进行周密的策划，主动指导设计及开发建设的各个阶段。 　　由于建设项目存在个别性和差异性的特点，在一个项目模型（如：结构形式、空间分割、物业类型、装修标准、系统配置）没有确定的前提下很难对项目进行成本估算，所以要进行成本策划必须在项目概念设计完成基本确定了模型后开始。 　　四、解决方案 　　1.成本策划的内容 　　成本策划属于建设策划的一部分，是在尊重市场要求和技术规范的基础上以投资为引导形成设计任务书来指导建设设计，从而主动地控制工程建设成本。比较精确地估算开发项目的成本，并撰写各分项成本的控制方法。 　　2.成本策划在项目建设中的位置 　　成本策划位于项目总体规划和建筑设