房地产投资信托制度的完善.docVIP

房地产投资信托制度的完善 　　论房地产投资信托制度的完善 　　马骁宇 　　摘 要 我国的房地产市场在近些年呈现出快速发展的态势，该领域中房地产公司进行融资的途径亦随之不断被拓宽，我国房地产领域的信托体系正经历着从资金信托逐渐转变为投资信托的发展进程。当前情况下，房地产投资信托发展势头极其迅猛，亟需完善我国的相关立法，为我国房地产投资信托的平稳、健康、有序地发展保驾护航。 　　关键词 房地产 投资信托 地产公司 融资 　　作者简介：马骁宇，人民法院出版社。 　　中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）02-034-02 　　一、我国房地产投资信托制度现状 　　目前，我国并未针对房地产投资信托出台专项立法，我国的法律中涉及房地产信托的相关条文可以说是遍布于各个部门法当中，例如信托法、证券法等部门法。 　　其中，涉及信托的立法可以在《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等部门法中寻得踪迹。 　　有关房地产方面的立法通常散见于我国的《土地管理法及其实施条例》、《城市房屋转让管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。 　　证券领域的立法则主要被规定在《证券法》、《证券投资基金法》等部门法当中。其中涉及房地产投资信托的法律法规主要有： 　　1.在我国信托界，《信托法》可以说是母法，同时它也是针对信托领域的其他问题制定相关法律法规的前提和根据。这部法律对信托的定义、信托财产的范围、经营原则以及各当事人的权利义务等均做出了一般性的规定。 　　2.《信托公司管理办法》详细规定了如何称呼信托公司、如何管理信托公司的注册资本、可以从事哪些业务、内部架构与管理体制、如何确定关联交易、如何划定谁是合格的投资者等。该办法将信托公司的固有业务范围进行了极大压缩，注重对信托公司信托业务的规范和发展，同时针对信托公司的注册资本体制实施了大幅改革，在具体管理方法上，对其采取不同情况不同对待的办法。该办法站在委托人与受益人的立场上，对信托公司究竟应该承担哪些具体职责进行了明确，同时还创设了“受益人大会”这一新的法律概念。出来上述这些内容以外，该办法在监管方面还进行了大胆地创新。 　　3.《信托公司集合资金信托计划管理办法》，它的主要内容就是对信托领域的实务操作作出明确规定，对集合资金信托计划的定义、信托计划的设立条件和程序、委托人需具备的条件、如何对风险申明书进行认购、签订信托合同的具体事宜、如何对信托财产进行妥善管理、管处信托资金后如何制定相关报表、受益人大会由哪些人构成以及如何形成决议等内容。该办法还对委托人进行了精确限定，同时严格划定了自然人的数量，但是机构投资者除外。 　　4.《信托公司治理指引》规定信托公司应当按照实际情况，合理优化治理结构，提高治理成效，大力支持信托公司吸纳优秀的投资伙伴，引入专业的管理精英。该指引同时还针对信托公司的内部管理机关及各地的政府监管机关应履行的职责做出了详细规定，其核心要义就是要求上述管理机关在对信托公司实施监管时要切实做到一切从实际出发，用发展的眼光看问题，特殊情况特殊对待，逐步扩大监管范围，积极引导信托公司实现其内部治理结构的不断优化。 　　5.《信托投资公司信息披露管理暂行办法》规范了信托投资公司如何披露信息、哪些可以披露及如何进行披露。投资公司的经营现状、统计报告、账目明细等内容均应被写入公司的年度总结，同时，若上述事项属于临时重大事项，也应作出总结。 　　6.《证券法》的内容主要由何为证券、如何发行证券、证券如何进行交易、怎样上市、信息如何披露、哪些行为被禁止交易以及如何对上市公司进行收购。 　　7.《证券投资基金法》内容包括何为基金管理人及托管人、如何筹集基金及其如何交易、基金怎样进行运作、基金所有人有哪些权利等。 　　8.《公司法》，顾名思义，它主要调整的是公司内部的法律关系，这种法律约束力同样适用于信托机构的内部法律关系。公司型信托机构从出生到死亡也需要遵循公司法的相关规定。除此以外，我国新修订的公司法打破了旧法对公司对外进行投资的一些限制性条件，这种做法为房地产投资信托在我国实现跨越式发展铺平了道路。 　　二、我国房地产投资信托制度不足 　　（一）组织形式方面的法律缺位 　　信托投资公司集中加入信托计划的信托资金，组合方式运用股权投资和债权投资，融资于房产开发项目；信托贷款合同和信托投资协议将由信托投资公司和开发商同时进行签订，并为开发商偿还贷款和开发商股东回购股权合法的担保方案设定出来。尽管这些法律法规具体规定了信托，但是很多不同之处存在于房地产投资信托和信托之间，专门针对房地产投资信托的专项法规还是应当制定出来的，只有这样才能更好的发展房地产投资信托。 　　依据我国法律的相关规定