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对企业土地资产管理的几点思考 　　摘要：土地资产是企业最宝贵、最有价值的资产之一，在土地资源日益紧张、依法治国依法治企日益严谨的今天，如何做好土地管理工作，提高土地资产利用效率，增强企业管理效益，凸显的尤为重要。 　　关键词：土地资产；管理；效益 　　1.目前企业土地资产管理的现状 　　近些年公司为了抢占终端市场，加大了对加油站经营网点的布局，网点增多，分布更广、土地资产数量也随之增多，土地资产管理的幅度更大了，难度也增加了。同时，公司经历多次改革改制，人员变动频繁，档案资料交接不及时，导致土地资产管理不严、家底不清、证照不齐全，增加了企业主营业务的经营风险。截至2014年末，公司土地资产中权证不齐全的土地23%，低效无效土地占18%。因此如何减少待用土地数量、确权办证规避法律风险、提高存量土地利用效率，对企业的经营发展具有重要的现实意义。 　　2.对企业土地资产管理存在的问题及原因分析 　　2.1存量土地底数不清 　　公司的土地资产分布在全省19个地市的市、县、乡、村，数量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最东的土地临近山东边界，最北的在河北边界，有的还散布在其他省，在全省范围内组织一次全面的土地清查，至少要历时1个多月；公司多次体制改革，权利人主体变化大，人员变动频繁，特别是有历史遗留问题的土地已没有多少人知情了。 　　2.2宗地名称不统一 　　在日常工作中，发现公司多个部门对同一地址的土地或地上资产的描述不一致，甚至完全不同，这样导致帐实核对时，土地管理部门掌握的土地在财务系统中找不到，或者财务系统统计的土地在土地管理部门的台账中找不到；有的关键字段一样的宗地简称，在全省的台账中查找时，会找到好几个地市分公司都有，如果不去查看所属区域，根本分不清哪一宗属于哪个地市的；有的土地至少3个名字，不同时期不同人管理时各自采用自己选用的名称，导致多个名称共存，严重影响数据统计收集的准确性和效率。 　　2.3产权意识薄弱，证照不齐 　　非上市公司2次体制转换中，已做了大量的土地权证规范工作。目前虽然已有大部分土地变更到资产公司名下，但是仍有部分土地权证不规范；部分授权经营地未按照国土资源部的规定，办理授权土地登记。 　　原因有因历史占用，从未取得合法的用地手续；集体用地，至今未做划拨征用，无法办理权证；房改房土地，部分土地尚未变更到个人购房者名下；在经营网点收购、建设时，部分权证没有及时办理或变更，证照管理薄弱，产权意识不强，导致土地使用权证等不全；有的收购时就是无证土地或收购合同未明确土地价款。 　　2.4部分土地帐实、账证不符 　　在早期扩大网点时，有部分股份公司出资购买的，但土地权证办在非上市公司名下，存在账证不符；还有一些证在股份名下，土地性质却是划拨地、授权经营地；有的实物是一宗地但账面价值却在股份和资产两部分都有；有的土地证载面积因多次变更证照或其他原因有变化与账面上的面积有差异。 　　早起对土地估价入账时有的夸大了土地价值，有的低估了土地价值，这样不仅未能真实反映土地的实际价值也会在土地被拆迁时，存在补偿标准与实际情况有差异。 　　2.5关联交易土地与实际情况不符 　　因公司网络布局的优化，大部分当初列入关联交易的土地股份公司已不使用或有些地实际上已经不存在了，但因不符合总部关联交易核减范围而仍缴纳着关联交易土地租金，这些也影响了股份公司的整体效益。 　　2.6待用土地日益增多，盘活压力大 　　近年来，公司优化油库布局、成品油管线陆续投产，大大减少了对油库的需求，市、县级油库大部分被关闭；大量农网和低效站被陆续关闭；部分办公场所优化或家属院搬迁等由此产生了大量闲置土地。随着土地闲置时间的延长，不少地方土地部门提出按照规定，要无偿收回土地，并且，随着网络布局的进一步优化，闲置土地还将增加，这都给后续的土地盘活处置带来的机遇与挑战。 　　3.对提高企业土地资产管理的几点思考 　　3.1将土地资产大清查与日常土地巡查相结合，摸清家底、掌握土地变化 　　每年至少组织一次在全系统，全范围、全口径的土地大清查，从全公司各个管理口了解、查询、核对土地信息，全面收集，减少遗漏；省、市分公司都需要组织土地的日常巡查工作，核对土地基础信息，掌握土地利用现状变化。 　　3.2全公司各系统应统一宗地名称关键字 　　公司可统筹考虑，各线条从公司大局思考将零管系统、财务ERP系统、实物资产土地信息系统等相关联的系统统一名称，以便提高工作效率；也可考虑借鉴ERP系统中资产代码的唯一性等，来规范对内对外使用土地名称的唯一性。 　　3.3加快权证办理，规避法律风险 　　土地权证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或使用权的法律依据，是维护企业物权安全的基本保障。 　　在当前混合所有制改