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第三章 物权法 第一节 物权法概述 一、物权法的调整对象 物权法调整的对象是：人对物的归属和利用的法律关系。 物的归属关系是指特定的物归谁所有，谁享有绝对的支配权，就是所有权关系， 物的利用关系是指：他人对所有物的合法利用关系，包括用益物权和担保物权。 连环交易中的物权变动纠纷案 案情简介 甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。 在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11 000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。 法律问题 1．该房屋的所有权归谁享有? 2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效? 3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效? 4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同? 5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持? 1、我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。 3、我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现实不存在，将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。 4、《合同法》第94条第3款和第4款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 5、 我国《物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。” 二、物权法基本原则 （一）物权法定原则 （二）一物一权原则 （三）公示公信原则 《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 张某为个体工商户，因生意需要向朋友刘某、赵某分别借款5万元和10万元。刘某碍于情面答应张某的请求，但要求张某进行担保。张某对上述两笔借款分别以劳力士手表一块和住房一套设定担保。但对于5万元借款合同，张某以此期间手表自己需要使用为由请求刘某允许自己不交付手表。若该笔欠款不还，愿将手表作为质押物清偿债务。对于10万元借款合同，张某以其房产证暂不由自己保管为由请求赵某不进行抵押权登记，并保证若欠款不还，赵某仍享有优于他人受偿的权利。刘某碍于情面，勉强应允。赵某因不知抵押权不登记不生效力，故同意了张某的请求。现张某两笔借款均超过清偿期不能归还，刘某和赵某依约行使质权和抵押权，均遭拒绝。刘某、赵某提起诉讼。 抵押权、质权是否有效？为什么？ 依我国《担保法》的规定: 动产质押的生效要件是：(1)当事人之间签订了质押合同；(2)转移了动产占有；(3)该动产为质押人所有的动产。 房屋抵押的生效要件是：(1)当事人之间签订了抵押合同；(2)办理了房屋抵押登记；(3)该房屋为抵押人所有的房屋。 王某诉李某房屋产权纠纷案 案情简介 王某自建起一栋二层楼房后，约好友李某一同去房管机构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏忽，将所有权人错误登记为李某，王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某