第四章零售选址与开办.ppt

第4章 零售选址与开办 学习目标： 1、了解零售商圈及要素分析、商圈划分方法 2、掌握商店选址原则、类型和技巧 3、熟悉零售开办运作应考虑的要素 第一节 零售商圈 一、商圈的构成及影响因素 1、商圈的概念及类型 商圈（Trading Area）也称交易区域、商势圈，是指以零售店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 划分标准 商圈类型 按层次不同划分 核心商圈、次级商圈、边缘商圈 按照顾客购物所选择的交通方式划分 徒步商圈、自行车商圈、汽车（机动车）商圈和捷运商圈、铁路商圈、高速公路商圈 按照辐射范围的划分 小商圈、中商圈、大商圈、超大商圈 按照所在地区地域性质不同划分 市级商圈、区域商圈、社区商圈 按照消费档次不同划分 高档商圈、中档商圈、低档商圈 2、商圈的形态 商圈的形态是指商圈内地域的居住性质或使用性质。 一般来说，零售店商圈的形态可以划分为： ——商业区 ——住宅区 ——文教区 ——办公区 ——混合区 零售商圈中的顾客来源： ——居住人口 ——工作人口 ——流动人口 3、影响商圈形成的因素 企业外部环境因素 —— 家庭与人口、地理状况、交通状况、城市规划、商业集聚。 思考—— 你是如何理解商业集聚的？ 企业内部因素 —— 零售店的规模、零售店的业态、零售店的市场定位、零售店的经营管理水平、经营商品因素、促销活动。 二、现代商圈理论与划分方法 1、现代商圈的基本理论 集聚理论 规模理论 层次理论 碰撞理论 开放性理论 2、商圈设定的方法 问卷调查法 地图制作法 零售引力法则 饱和理论 赫夫法则 零售引力法则 由美国学者威廉·雷利于1929年提出。 在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一中介点到两城镇之间的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。用公式表示如下： 【例题1】有A、B、C、D四个独立的城镇，如图4—2（a）所示，居于中心的城镇A人口数为20万人，城镇B人口数为2万人，城镇C的人口数为4万人，城镇D的人口数5万人；同时AB两地相距12千米，AC两地距离10千米，AD两地距离3千米，试分析城镇A的商圈限度。 城镇A吸引城镇B方向顾客的商圈范围为： 城镇A吸引城镇C方向顾客的商圈范围为： 城镇A吸引城镇D方向顾客的商圈范围为： 零售饱和理论 由阿普波姆、科恩和莱龙德提出。 饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的地区。零售饱和指数（IRS）的计算公式是： 【例题2】某零售商计划开设一家5000平方米的店铺，预选地区有3处，相关资料如表4—3所示。根据预算，拟建店铺必须实现每平方米20元销售额才会盈利。试测算3个地区的零售饱和指数。 【解】甲地现有市场的零售饱和指数 甲地含新建市场的零售饱和指数 同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。 因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。 地区 项目 甲地 乙地 丙地 需要该商品的顾客人数（人） 60000 30000 10000 顾客平均购买金额（元） 10 12 15 现有销售该商品的店铺面积（平方米） 15000 10000 2500 现有市场的零售饱和指数 40 30 60 含新建店的零售饱和指数 30 24 20 赫夫法则 由美国零售学者戴维·赫夫于20世纪60年代提出。 内容：顾客从住所到该商业区或商店所花的时间、不同商业区的商店经营面积及不同类型顾客对路途和时间的重视程度。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离包括时间距离和空间距离。 【例题3】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间距离如表4—4所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。 3个超市对该消费者的吸引力分别是： A超市吸引力：50000÷40=1250 B超市吸引力：70000÷60=1166.67 C超市吸引力：40000÷30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333 到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C超市的概率：1333.33÷(1250+1166.67+1