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住宅小区业主组织法律地位探讨 一、当前我国业主组织法律地位的困境 住宅小区全体业主，不仅是私人公寓单元的投资者，也是小区基础设施和公共配套设施的投资者、维护者和管理者。 作为管理人的业主大会，不仅承担维护全体业主私人财产权益的职责，而且承担大量社区公共服务。我国住房制度改革过程中，把住宅物业服务项目中建筑区划内的公共场所、公用设施的维护、保安、防火、绿化等服务，都规定由业主私人支付费用，形成私人承担社区公共服务的情况。业主组织承担了住宅小区的物业服务，使所属地域上的其他人群和其他组织机构共同受益。由于物业管理与服务的这种超越个人事务的属性，《物权法》因此规定了必须由业主共同决定的事项和相应决策规则。但是《物权法》和其他规范性文件并没有对业主组织如何行使共同管理职责做进一步明确规定，也没有对业主组织的法律地位做出明确定义。 由于我国人口众多，住宅小区规模普遍达到千户左右甚至更多。这些人群经由商业渠道购买住宅进入社区，是一个由分散的个人形成的陌生人社会，显然业主组织对于住宅小区的资源投入、管理维护，对维持日常运作和正常秩序起至关重要的作用。但是若不形成业主自治团体，《物权法》规定的集体决策和共同管理几乎不可能常态化存在。不仅如此，由于《物权法》关于“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的条文，经常被解释为业主并“不必须”组成一个组织，还有大量的解释对于“业主大会”是否具有组织结构形态予以质疑。 如：郭升选的研究指出，我国《物权法》和《物业管理条例》虽然对业主组织架构中业主大会及业主委员会的权利义务做出了基本规定，却没有明确其法律地位，也未采用业主团体之概念，导致社会对业主自治团体主体地位认识上存在差异。 宋志红指出，我国住宅小区治理的现实状况中，虽然依法规定的“业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，对业主自治管理事务的支配具有全权性”。但与业主大会履行重要职责不相称的是，业主大会法律地位的规定缺位，业主大会既不是法人，也不是《民法通则》规定的可以作为民事主体的其他非法人组织，在法律上没有适格的民事主体地位，极大地影响了其职能的发挥。 二、“民事主体”法律的历史演变与“主体法定” 根据我国现行法律，赋予业主组织法人地位有一定障碍，在《物权法》制定过程中，主要障碍是以业主组织没有财产赔付为由取消了原定的考虑。 关于这一问题，任尔昕的研究指出，我国的法人制度是以法人人格与有限责任相结合的法人制度，这一立法设计把法人能够独立承担民事责任（成员对法人承担有限责任）作为设立所有法人所应当具备的普适性条件，这一做法同大多数西方国家的法律规定不一致。其实，历史上，法人人格承担独立责任与成员承担有限责任制度主要是商事公司领域的历史情况，其他的民事主体情况并非全然如此。对法人的僵化认识，阻碍了民间组织在法治框架下的发展，对于商业领域（如合伙企业的破产重组）和行政改革（机关事业单位法人）也形成障碍。 郭升选指出，从历史的角度，民事主体的法律构建经历了从一元到多元的演进。《罗马法》时代的民事主体仅限于自然人，《德国民法》确立了团体人格法人的民事主体地位，民事主体呈自然人与法人二元结构。此后，法人制度逐渐为其他国家的民事立法所借鉴，而后根据本国的政治、经济、文化和法律传统对其进行了扬弃，从而使得法人的本质及形态有所不同，形成了四种责任形态的法人：责任独立型法人、责任半独立型法人、责任非独立型法人和责任补充型法人。 我国《民法通则》也规定了自然人、法人两类民事主体。但是我国民法理论强调法人成员有限责任乃法人的特征，因而系“责任独立型法人”。不过，随着《合同法》的颁行，我国法律承认了“其他组织”的合同当事人地位，从而使得民事主体发展也进入了呈多元、开放姿态的趋势。团体人格的多层区分理念已经得到学界认同，实务中表现出相互靠近的趋势。因此，我国民事主体体系的发展应该既秉承大陆法系的传统，又照顾到与现有法律相衔接，更要能不断适应新形势要求，形成多元、开放和富有弹性的民事主体体系。 具体到业主组织，在国际上，虽然业主组织并非都是法人团体，但是对于业主组织的民事主体地位，在法律上都是明确的。根据郭升选的研究，域外立法关于业主团体民事主体法律地位之规定，归纳起来主要有三种模式。 第一，业主团体具有法人资格模式，以法国的《住宅分层所有权法》为代表。我国香港地区的《建筑物管理条例》规定了业主立案法团和管理委员会制度，管理委员会是业主立案法团的代表机关，也是它的执行机关。新加坡的《土地所有权法案》也属此模式，美国判例上亦承认业主管理组织的法人资格（由于美国各州立法的不同，业主管理组织既可以是法人资格，也可以是非法人资格）。 第二，业主团体不具有法人资格模式，以德国的《住宅所有权法》为代表。管理人共同体是具有“部分权利之特别团体”。我国台湾地区的《公寓大厦管理条