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浅谈房地产公司股权转让法律制度 　　摘 要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题，对当事人来讲具有一定的风险，因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善，对其实施适度规制，以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。 　　关键词：房地产；股权转让；法律制度 　　中图分类号：D922.291.91 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）11-0082-02 　　房地产公司股权转让也就是公司股东将股东权益转让给其他股东或者公司之外人员的行为，在此过程中需要涉及到公司法及房地产法等相关法律制度，并且还需要涉及到土地使用权的流转问题，目前应用最多的为《公司法》中关于股权转让的相关规定，但是在实际操作中还存在各种问题，导致房地产公司股权转让存在一定的风险，本文则对房地产公司股权转让的法律制度分析。 　　一、房地产公司股权转让模式 　　当前在进行房地产公司股权转让中，主要采用的方式是签订股权转让合同，实现股权转让，此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单，股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知，或者在公司内部提交股权转让申请，就此问题召开股东发挥，将股权转让相关事宜由股东会决定，其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议，股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中，关于股权转让的价款，一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定，股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。 　　二、房地产公司股权转让中存在的法律风险 　　（一）股权出让方风险 　　股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中，对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行，从而带来相应的资金风险。 　　（二）股权受让方风险 　　相对于股权出让方来讲，股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定，股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意，在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明，其他股东的购买意愿等等，这些因素均对股权转让行为具有直接影响；其次公司是否存在负债风险，这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务，股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解，同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定，只有对这些情况有真实了解，才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利，股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确，这些权利在确定中均具有一定的难度，这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估，股权出让方的目的是让受让方接受公司项目，那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查，对其权属问题调查，对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险，对于出让方的履行协议义务必须严格控制，同时加强资金安全键控制，促进履行的顺利进行。 　　三、房地产公司股权转让的法律制度规制 　　（一）房地产公司股权能转让的法律依据 　　在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定，对具有购买优先权的股东权益有效保障，这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定；股权转让并取得相应土地使用前之后，实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。 　　（二）完善登记制度 　　想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决，则必须要对其等级制度有效完善，所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候，不但要对其工商登记进行变更，也就是股东的变更，在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明，之后进行对外公示，对股权转让当事人的合法权益实施有效保护，并确保购房者的合法利益。 　　（三）强化监管制度 　　在进行股权转让之前，就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候，监管机关则需要对其股权合法性及时审查，比如说土地来源及其是否和