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南昌市房地产估价市场竞争态势研究 　　【摘 要】南昌市远东世纪花园的诞生标志着南昌市房地产真正市场化的开始，至今房地产估价行业已经走过了二十多年。二十一世纪以来，南昌市的房地产估价行业取得了巨大的成绩。但是成绩的背面，又不得回避出现的许多问题，例如不良的竞争秩序等，这些问题甚至现在已经严重影响了估价行业的发展。本文利用迈克尔波特的五力模型，着重对南昌市房地产估价市场竞争态势研究。 　　【关键词】房地产；估价；市场竞争；波特 　　产业组织理论研究表明，企业采取的竞争手段和行为策略，总是可以从其行业的产业结构中寻找到根源，并可以通过影响产业结构的因素变化，对产业未来竞争态势进行预测。因而，南昌市研究房地产估价业发展的基本产业力量格局和变化趋势，对理解南昌市房地产估价业的现状和发展趋势，具有非常重要的用。而波特（Michael E.Porter）的五种作用力模型提供了很好的研究框架。 　　波特运用产业组织经济学的理论，创造性地提出作为企业竞争环境的分析框架――五种作用力模型。 　　简单地说，决定某一产业竞争激烈程度的主要有五种竞争力量：现有对手的竞争；潜在竞争者的进入；替代性产品的威胁；买方的谈判能力；供方的谈判能力――这种广义的竞争可称为拓展竞争。该模型在解释产业结构对企业盈利状况的影响方面非常有解释力。依据五种竞争力模型可以从产业竞争结构的角度，理解南昌市房地产估价业目前存在的问题。 　　1 现有竞争者 　　南昌市房地产估价行业内部竞争激烈，这已为调研所证实。在现有企业竞争的几个竞争要素中，只有行业增长这一因素得益于宏观经济的增长而表现出正面影响，其他因素都加大了竞争强度。 　　截至2013年12月，南昌市有房地产估价机构24家，相对而言，竞争企业的数量较多。再加上房地产估价企业之间产品相似和顾客可选择的余地较大的特性，从估价市场现有竞争者的角度来看，南昌市房地产估价行业的竞争程度较高。 　　从退出壁垒来看，房地产估价机构的投资主要是通用性资本投资，通用性投资意味着投资者可以将投资很容易地转移到其他行业。 　　2 潜在进入者 　　从南昌市房地产估价业的发展现状来看，该行业的“进入门槛”比较低，这是造成目前房地产估价业竞争激烈、利润摊薄的重要原因。目前，房地产估价业的经济壁垒和技术壁垒都较低。从进入经济壁垒的角度，我国房地产估价有限责任公司的注册资金的要求较低（三级机构为50万元，二级机构为100万元，一级机构为200万元），外部人达到房地产估价机构设立所需资金、专业人员数量等要求并不困难。更为重要的是，目前，各房地产估价企业采用的估价方法一般为基本估价方法，技术含量不高，大量先进的房地产估价方法尚未采用。 　　房地产估价业属于可竞争市场，潜在进入者的存在使在位企业获得高额利润的可能性大大降低。值得注意的是，在这种情况下，单纯地靠提高行政壁垒，限制房地产估价企业的数量并不是一个良好的管理办法。人为地提高进入行政壁垒实际上是保护了在位企业的既得利益，在位企业获得一定垄断利润的同时并没有动机去提升技术水平和服务意识。随着房地产中介服务业对外资开放，该行业受到的冲击将会是巨大的。 　　3 替代产品的威胁 　　从调研数据可以看出，现阶段南昌市房地产估价业的主要产业或服务是提供房地产估价服务。可以简单地分为行政性估价业务和商业性估价业务两个大类。 　　3.1 行政性估价业务 　　指某些政府活动或商业活动中法律要求必须进行的房地产估价活动，包括城市拆迁，商业银行的抵押贷款，法院处理经济案件中需要的拍卖房屋等需要对标的物进行评估。 　　3.2 商业性估价业务 　　商业性估价活动主要是投资者在从事投资活动之前，对拟投资、租用的房地产项目进行的成本测算、开发潜力评估、未来价值预测等活动，作为其投资决策和经济决策的重要参考。这类估价活动目前正在日益发展。 　　4 买方的谈判能力 　　南昌市的房地产估价机构大多都在2000年之后才与原来的行政主管部门脱钩，估价机构与行政部门的关系还是千丝万缕的，其业务对行政部门的依赖性非常强。即使完全脱钩的估价机构，在其与政府、银行等大型机构交易的过程中，谈判能力显然是不对等的。政府、银行等机构的谈判实力很强，而由于前述对现有竞争者和潜在竞争者的分析，这一产业处于高度争夺客户资源的过程中。估价市场存在明显的买方垄断力量，受托方在交易中处于被动地位。 　　5 卖方的谈判能力 　　房地产估价业作为人力资本密集型的服务性行业，高素质的人才可以看作是估价行业的供给者。现阶段，人力资本所有者―员工在与房地产估价机构的谈判中处于劣势。而从产业长远发展的角度，通过高素质的专用性人才的聚集，增强研究与发展能力将是至关重要的。这样，即使估价机构在与单个员工的谈判中处于优势地位，如果估价