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个人自有住房涉税问题及税务筹划分析 　　摘 要：近年来随着市场经济的发展，房屋租赁市场日益活跃。为此，就个人自有住房出租和无偿用于公司经营使用两种情况下的涉税和税务筹划进行分析。 　　关键词：个人自有住房；涉税问题；税务筹划 　　中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2015）14-0179-02 　　1 用于出租时涉税问题及税务筹划分析 　　案例1：张先生在辽宁省沈阳市某区拥有一套100平方米的住宅，房产原值为100万元。张先生于2013年1月1日起出租给刘先生用于居住，双方签订了租赁合同，月租金3500元，租期一年。 　　1.1 涉税问题分析 　　（1）房产税。 　　根据《房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此张先生房屋在自住期间不缴纳房产税。个人出租房屋取得租金收入应从租计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入作为计税依据，按4%的税率征收房产税。因此张先生应以每月房屋租金收入乘以4%的税率计算缴纳房产税，其应纳税额=3500×4%=140元。 　　（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。 　　根据财税〔2008〕24号文件规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，在3%税率的基础上减半征收营业税，即以1.5%的税率计算缴纳。 　　《辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局关于调整全省增值税、营业税起征点的通知》（辽财税〔2011〕942号）规定，个人月营业额未达到20000元的，免征营业税。张先生每月营业额（租金3500元）未达到营业税起征点标准，免征营业税。 　　由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税（费）依据，对本案例由于张先生免征营业税所以其无需缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。 　　（3）城镇土地使用税和印花税。 　　根据财税〔2008〕24号文件规定，个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，张先生出租住房免征城镇土地使用税，租赁双方就住宅租赁所签订的租赁合同，均不需要缴纳印花税。 　　（4）个人所得税。 　　根据《个人所得税法》、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，个人按市场价格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用后的余额为计税依据：①财产租赁过程中缴纳的税费（房产税、营业税、城建税、教育费附加，应持完税凭证扣除）；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止）；③税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，定额减除费用800元，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）-800元]×适用税率；每次收入在4000元以上，定额减除20%的费用，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）×（1-20%）]×适用税率。财产租赁所得适用税率为20%的比例税率。自2001年1月1日起，个人按市场价出租的居民住房，取得的所得暂减按10%征收个人所得税。 　　假设张先生出租房屋期间未发生修缮费，则每月应缴个人所得税=（3500-140-800）×10%=256元，全年应纳个人所得税=256×12=3072元。 　　综上，张先生全年应纳税140×12+3072=4752元，税后收益为3500×12-4752=37248元。 　　1.2 税务筹划分析 　　从以上分析可知，张先生将自有住房用于出租时，当月租金低于20000元时其实际缴纳的税费仅涉及房产税和个人所得税，而两税税额的大小直接与该房租金的高低相关。 　　（1）对房租收入进行筹划。 　　在对个人租赁收入进行税务筹划时，可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。 　　案例2：如果张先生出租房屋每月租金3500元包括水电费（双方约定为每月200元为限），则张先生每月在缴纳房产税、个人所得税和负担水电费后实际收入为2904元（3500-140-256-200）。 　　假设租赁协议约定张先生不负担水电费而是将租金降为3300元且未发生修缮费用的情况下，每月应纳个人所得税额为（3300-140-800）×10%=236（元），每月实际收入为2924元（3300-140-236），每月比原来