关于工业性质企业房地产评估意见.docVIP

关于工业性质企业房地产评估浅议 房地产估价的要素中必须包含价值定义，而企业拆迁评估属于公开市场价值范畴，公开市场价值是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充足的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。工业厂房评估时除应考虑正常买卖价值持续使用价值工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。从企业的总收益中剥离出房地产的收益，可以考虑采用收益法估价。根据以上所述GB/T 50291-1999）中5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。故工业房地产估价时采用较多的是成本法。非标准厂房价格的确定主要根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。工业厂房交易所生产的相关费用1、契税：3%（成交价）　　 2、印花税：1‰（双方各一半）《成交价评估价取净值》　　 3、查档：50元《一次性支付 买方 》　　 4、登记费：个人:50元；公司:80元　　 5、土地增值税：20%起　　 6、交易费：6元/㎡×建筑面积（买卖双方各一半）　　 7、公证费：3‰×成交价（境外才需要此费用）　　 8、营业税：5%（卖方：实际销售金额减去原登记价的差价）　　 9、人个所得税：20%（实际销售金额减去原登记价的差价）　　 10、企业所得税：15%（实际销售金额减去原登记价的差价）　　 11、贴花：5元（卖方） 2