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房地产行业财务管理特点及对策研究 　　【摘要】众所周知，财务管理在企业内部管理中占据核心位置，应与企业制定的目标相一致。房地产企业对我国经济发展具有积极的推动作用，属于一项支柱型产业。近年来，国内房地产企业发展不容乐观，这主要是因为房地产企业财务管理中还存在一些问题未得到解决，文章主要以房地产企业财务管理面临的形势与特点为着手点，提出了构建房地产企业财务管理运行机制的方法，以促进房地产企业更快更好的发展。 　　【关键词】房地产 财务管理 运行机制 　　房地产企业不仅与人民群众的生活有着直接的关系，而且还是推动社会快速发展的重要保障。纵观国内现状，房地产企业的前进步伐较快，已经站在了国民经济最前沿。然而，相较于西方国家，房地产企业在我国形成时间不长，发展成熟度还较低。所以必须深入细致的规范研究适合于我国房地产企业的发展机制。现阶段，房地产企业内还有一些风险问题存在，其中最为突出的就是财务管理机制方面的风险。所以不断强化改进我国房地产企业财务管理机制，已经成为了当前的瓶颈问题。 　　一、我国房地产企业财务管理面临的形势与特点 　　（一）实际面临的形势 　　随着我国经济逐渐复苏，国家必须不断优化房地产市场结构，严厉禁止“囤地”现象、加快保障住房的前行步伐、避免投机行为等，切实做到促进房地产市场正常有序发展。当前，在我国城市化、工业化、经济化进程的进一步加快下，房地产企业在国民经济发展中具有的推动作用越发的明显，但不得不注意的是因房地产企业发展速度过快，导致经济结构一定程度上出现了扭曲现象，使国民经济中存在隐患。针对这种情况，我们要做的就是时刻保持警惕，工作严谨。我国从2005年开始，共颁布实施了“国六条”、“国八条”等涉及到房地产方面的政策法规，而随着这些政策法规的出台，对房地产企业财务管理工作造成了不小的影响，比如，进一步加剧了土地的征用、安置成本，涉及闲置土地的成本提高；建造开发产品相关的业务宣传费、广告费及招待费等严格根据相关税法规定向后结转扣除，但要调整结转期限，要求从之前的未加限制调整为三个或者三个以下纳税年限；并且还明确强调房地产企业拥有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、施工许可证，用于项目的资本数额应占到此项目的百分之三十五方能到商业银行中实施信用贷款。 　　（二）特点 　　资金使用与税负筹划是房地产企业财务中最为重要的两项工作；由于房地产企业所生产的产品有着较大的金额，同时与城市规划及建设紧密相连，开发中所需的资质与许可证书均有着独特的行业特点，比如，它的建设时间通常在一年或者一年多，销售的时点必须由相关监督管理部门批准认可。由于土地是其根本性投入，而获取土地的唯一方式就是实施公开招标，招标则需要足够的投标保证金，因此对于财务部门而言，必须将资金的使用与运行纳入到筹划工作范畴中。应要求房地产企业预收账款在收款当期就进行营业税等流转税的缴纳，对企业当期收入予以确认后，科学估算相对应的房地产成本，并据此估算出实际需要进行缴纳的所得税，估算的成本金额与相应期间得出的应缴纳所得税金额造成了直接的影响，所以必须认真细致的估算出整体成本。土地增值税是影响房地产企业最为严重的一项税种，所以应充分了解掌握国家颁布实施的《土地增值税》中规定的各类计税方式对企业造成的影响程度，且在项目实施过程中还应持续深入的思考。 　　公司架构不同。房地产公司因为项目产品属于不动产，税收主要依靠营业税纳税义务起作用。它一般按项目所处的地点设立分公司。但是，由于这些分公司土地储蓄量的不稳定，导致它们在当地主体上也具有不可持续性，与其所属的管理母公司时间期限不同。 　　成本管理不同。房地产公司对于工程项目的开发建设主要是从事房地产的开发、经营、管理和服务，工程产品的设计都有自己的特点，成本数据的获取具有分散性，基础成本信息要依赖外部条件，因此造成公司在成本控制上具有间接性，使标准成本方法的使用和参考都失去了应有的意义。 　　税收管理不同。房地产的产品建设周期略有差异，短的可能几个月，长的可能四五年，而且纳税的金额基数较大，因此在税法上将纳税义务都提前到了实收款环节，这也是比较严格的。比如，土增税按照预收款预征。同时，房地产建设相关的行业很多，获取发票种类很繁杂，造成房地产公司的税收管理风险较大、可筹划的空间大，程序繁琐。 　　资产融资不同。房地产企业资产管理的重点在于开发成本。相比于工业企业，房地产企业占用资金规模更大。比如筹资方面，主要是长期融资，且呈长态，融资的成本在产品成本中所占比例高。工业企业则是重视存货周转的效率，重点在信用和存货管理上，一般融资次数较少，且成本较低。 　　二、构建房地产企业财务管理运行机制的对策 　　（一）构建集统一领导、集中和分级管理为一体的财务管理体制 　　房地产企