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区域房地产业投入产出分析 　　摘 要：房地产业具有产业链长、波及面广等特点，它的波动通常会对众多相关产业产生较大的影响。经济进入新常态，房地产业的发展水平、发展方式以及对相关产业的影响程度，备受社会各界关注。为反应区域房地产业特征与产业间经济技术联系，本文基于最新编制的山东2012年投入产出调查资料，运用投入产出模型，从数量上对山东房地产业的发展水平、经济贡献以及与经济各部门的依存关系和带动效应进行量化分析，为科学管理房地产行业发展提供决策依据。 　　关键词：山东；房地产业；投入产出；产业关联分析 　　房地产业的快速发展不仅有效地拉动经济增长，也为城市发展、居民生活条件的改善做出了巨大的贡献。本文利用最近编制完成的2012年山东省投入产出表数据资料为基础，运用投入产出模型对房地产业与国民经济其他部门的依存关系和带动效应进行分析，以期能够更加理性地认识房地产业的产业特点。 　　一、房地产业的投入结构分析 　　为了更加准确地研究房地产业与其他各产业的产业关联程度，按照第一产业、第二产业、第三产业（不含房地产业）及房地产业的分类方式，将投入产出表整合为四部门进行研究。即第一、第二产业行业范围不变，将房地产业从原表第三产业中分离出来，作为一个单独产业，将原第三产业中除房地产业之外的行业都作为一个整体产业，称为第三产业（不含房地产业）。 　　（1）增加值结构分析 　　从山东房地产业的增加值构成看，2012年山东房地产业固定资产折旧增加值结构系数为52.60%；营业盈余增加值结构系数为23.54%；生产税净额增加值结构系数为14.49%；劳动者报酬增加值结构系数为9.38%。同三大产业相比，房地产业增加值结构有如下特点： 　　房地产业的固定资产折旧增加值结构系数是房地产业各项增加值结构系数中最大的，高于三大产业，远高于全省平均水平。固定资产折旧增加值结构系数反映了产业耗费生产资料的大小、固定资产的装备程度以及折旧率的高低状况。如果其他条件相同，那么固定资产折旧增加值结构系数越大，就意味着该产业的资本密集的程度越高。从这个角度来讲，房地产业与其他产业相比较，属于资金投入量较大的“资金密集型”产业，具有较高的资金进入壁垒。 　　房地产业的劳动者报酬增加值结构系数为9.38%，低于三大产业，并且和全省平均水平存在较大差距，这说明房地产业不属于吸收就业量大的劳动密集型产业。 　　房地产业的生产税净额是指生产税减去生产性补贴后的差额，是初次分配中国家所得部分。房地产业的生产税净额增加值结构系数为14.49%，高于第一、第三产业（除房地产业），低于第二产业，和全省平均水平大致一致。 　　营业盈余是指常住单位创造的增加值扣除劳动者报酬、生产税净额和固定资产折旧后的余额，这一部分是初次分配中企业所得。房地产业的营业盈余增加值结构系数高于第一产业，低于第二、第三产业（除房地产业），同时也低于全省平均水平。 　　（2）中间投入结构分析 　　从房地产业对各产业的消耗结构看，房地产业来自第三产业（除房地产业）的中间投入结构系数为65.49%；来自第二产业的中间投入结构系数为20.38%。来自本身的中问投入结构系数为14.13%；来自第一产业的中间投入结构系数最小，仅为0.01%。 　　同三大产业相比，房地产业的中间投入结构系数有如下特点：房地产业来自第一产业和第二产业的中问投入结构系数都很小，小于三大产业来自第一产业、第二产业的中间投入结构系数，远小于所有部门平均水平；房地产业来自第三产业的中间投入结构系数不仅大于所有部门平均水平，而且大于三大产业来自第三产业的中间投入结构系数；房地产业对其自身的中间投入结构系数大于所有部门的平均水平，大于第一、第二产业对房地产业的中间投入系数。房地产业的发展对第三产业依赖性较大。 　　（3）增加值率分析 　　增加值是产业部门生产和服务过程中，产出超过中间投入的价值。增加值率是增加值占总产出的比重，反映该产业的经济效率。房地产业中间投入率为20.59%，增加值率为79.41%。结合其他部门投入结构分析，房地产业中间投入率在四个部门中居末位，增加值率在四个部门中居首位。房地产业属于经济效率高，对国民经济发展贡献高的产业。 　　从房地产业增加值占生产总值比重看，2012年房地产业增加值占全省生产总值比重为3.97%，2013年提高0.31个百分点至4.28%，2014年下降0.03个百分点至4.25%。从房地产业增加值构成看，自有房地产经营活动增加值占房地产业增加值比重最高，2014年达到49.07%；房地产开发经营业占比在2013年前一直上升，2014年开始回落。2014年39.54%，比2013年下降5.03个百分点。物业管理业占比呈上升趋势，2014年为6.59%。 　　（4）房地产