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物业管理：责权利不对等的三角难题 　　由于单个业主无法决定购买哪家物业公司的服务，物业管理的通行模式是业主大会与物业公司签订合同，但这又形成义务人与权利人的割裂。交费是每个业主的义务，权利的行使主体则是业主大会或业主委员会。物业管理信托、酬金制等尝试，是否能破解社区物业管理的困境？ 　　3月的一个星期一，北京世茂奥临花园小区的物业管理三方例会照常进行。落座的有物业公司的项目经理康夫云等3人，以及小区业主委员会的前主任项雷、副主任武庆龙，及业主大会秘书舒可心。1200多户业主通过微信群、电话等反映的各种问题会在每周一的例会上集中讨论。 　　这天讨论的一个重要事项，是决定物业费征收单据的设计方案。 　　例会之余，舒可心进入小区地下锅炉房，检查暖气动态管理的情况。按照奥临花园2015年-2016年度供暖方案，锅炉房按当日最低气温来决定夜间供暖回水温度，在第二日10时再执行降温目标，这一方案能让业主在刚过去的这个采暖季节省约三分之一的暖气费。 　　这个小区的物业采购，是进行招投标或三方比价的。比如，最近物业方提交的采购挡车桩的费用请示单上，列有三家公司的报价和资质，物业方据此给出选择建议，最后的采购需业委会委员过半数同意后执行。照此方法，去年一年该小区共处理了约400笔类似的物业支出。 　　在奥临花园小区，这些其他小区难以见到的做法比比皆是。 　　几位业主委员会成员认为，之所以业主能够掌握物业管理的主导权，源于该小区从2013年开始探索“信托式”物业管理的新模式。 赋权单个业主 　　住房市场化之后，物业管理从原来政府提供的公共服务，改变为业主购买物业服务。但单个业主无法决定购买哪家的服务，也无法单独与物业公司签订购买合同，现在通行的模式就是业主大会与物业公司签订合同。 　　但这样一来，义务人与权利人就形成割裂，交费是每个业主的义务，权利的行使主体是业主大会或业主委员会。 　　郑州市中级法院民四庭庭长王季当年就曾指出，中国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%是真正独立的物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。而业主的这种对抗，进入诉讼后，很难获得法院支持。 　　如果业主欠费，物业公司可以起诉单个业主，但如果业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业公司时，只能提出建议通过召开业主大会，且征得三分之二或半数以上业主同意，才能由业主大会或业委会提起诉讼。 　　也就是说，业主直接向物业公司交物业费，但不能直接维权，业主的权利与义务不对等。 　　为了主张单个业主的权利，舒可心等人在朗琴园和奥临花园小区借鉴信托的方式对物业管理契约进行设计，“赋予单个业主以建议、监督、知情权，单个业主也可以起诉物业公司”。朗琴园的物业管理合同实质是一份信托契约，委托人为业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配利益，享有对受托人管理、服务建议权、监督权和表决权。 　　业主作为受益人，交费的义务没有变，但每个业主都可以行使委托人业主大会的权利，比如查账权、起诉权等。“只要与受托方约定有什么权就可以行使什么权，这就是物业信托模式的最大优点。”舒可心说。 　　在他看来，物业管理信托与物业管理委托还有一个最大的区别：委托是“谁主张谁举证”，业主要说物业公司服务不好，必须自己举证，但小区内公共设施的“外部性”特点，导致单个业主没有举证的激励动力；而信托是举证责任倒置，要由物业公司证明自己完成了任务。 酬金制代替包干制 　　朗琴园的物业管理合同，在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，都作了详细规定。 　　2004年颁布的《物业服务收费管理办法》中明确，物业管理服务的费用分为“包干制”和“酬金制”两种。具体来说，包干制指由业主向物业管理企业支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有；酬金制则是指在预收的物业费中按比例或数额以酬金的形式支付给物业企业，其余的全部用于物业服务支出。 　　但在过去十几年间，包干制成为物业管理收费的主要形式。 　　物业管理市场初始时，缺乏成熟的保安、保洁、电梯、锅炉等服务企业，这些服务只能由物业公司自己来提供，包干制更为适用。但包干制带来的问题也渐渐暴露，比如，一个小区业主共缴了1000万元的物业费，物业公司通过减少和拖延项目开支，甚至可以将物业费的三分之一至五分之一转化为利润，业主还没有查账的权利。 　　近年来，越来越多的小区开始实行酬金制，将物业公司从“乙方”回归到“职业经理人”的角色。 　　2007年，北京嘉浩物业公司从十余家竞聘对手中胜出，取得对朗