《房地产营销课件》4.pptVIP

第四讲房地产市场调研 没有调查，就没有发言权！ ——毛泽东 一、什么是房地产市场调研？ 房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、归纳和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 二、怎样进行房地产市场调研？ 方法思路： 点 线 面 体 （一）点 1、产品分析 2、价格策略 3、广告策略 4、销售执行 二、怎样进行房地产市场调研？ 第一是对楼盘的地理位置分析； 第二是对具体产品的分析； 第三是分析楼盘的公司组成。 二、怎样进行房地产市场调研？ （二）线和面 1.区域分析 2.区域产品 3.需求特征 二、怎样进行房地产市场调研？ （三）体 1.政治社会 2.经济因素 3.行政法规 4.国际状况 4.基本参数 1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。 2）总建筑面积 3）规划形态：是指这一项目的具体建筑构成 4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总值和建筑基地面积的比值。 4）覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比来表示。 5）绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 （绿地率） 三、如何填写楼盘的市调详表？ 5.建筑类别 1）按售卖对象不同分为外销房和内销房 2）按使用功能不同分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等。 6.面积房型 1）居住面积：是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 2）使用面积：是指住宅内分户门内全都可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厨房、卫生间、壁橱、阳台、室内走道、室内楼梯等。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 3）建筑面积 A）对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和。 B）每一层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积。 C）对一套单元来说，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。 D）套内面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。 E）分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 4）得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 影响因素：一是产品定位；二是建筑设计。 5）花园面积：是指房屋周围、围墙或围护物以内的园地面积。 6）面积配比和格局配比：面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它的表现形式有：面积、格局配比表和面积、格局配比图。 7）平面设计 三、如何填写楼盘的市调详表？ 7.建材装潢 一是公共空间的外部装潢； 二是私家单元的内部装潢。 8.公用设施 一是日常生活最基本的配套设施； 二是为大楼或社区的住户专门设立的额外公用设施。 三、如何填写楼盘的市调详表？ 三、如何填写楼盘的市调详表？ 9.施工进度与交房日期施工进度与交房日期，对期房而言是客户据以买卖决定的两个重要因素。正常状况下的施工进度表 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计 多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月 小高层18F/1B 0 4个月 5个月 8个月 17个月 高层30F/2B（带装修） 0 6个月 8个月 10个月 24个月 5）主力单价：是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是判断客户定位的关键。 6）成交单价：是指在销售中单元房的实际售卖价格。 三、如何填写楼盘的市调详表？