旅游地产“大跃进”.docVIP

旅游地产“大跃进” 　　放眼全国房企和地方政府，旅游地产“大跃进”之势已经是有目共睹。有的要转型，有的要发展，有的要扩张，有的要出成绩……目的不一却殊途同归。那么，旅游地产由来何处？去向何方？国外的经验和教训如何借鉴？ 　　旅游地产异军突起的速度令人咋舌：碧桂园的“十里银滩”尚未售罄，恒大的“海上威尼斯”和万达的长白山国际度假区相继而来，而旅游地产的大佬中坤更是要将冰岛国土收入囊中…… 　　与企业如火如荼地进行旅游地产开发的情形相比，地方政府对旅游地产的热衷也毫不逊色：湖南凤凰古城斥资55亿拟造新城；西安百亿水湖建设已经动工；河南开封的千亿造城项目也在规划当中…… 　　旅游地产狂飙突进 　　持续已久的楼市调控政策促使房企积极转型拓宽思路，旅游地产就是其中发展最为火热的方向之一。华侨城、中坤、今典早已成为旅游地产的成功典范，万达、万科、恒大等领军房企也都在规划自己的旅游地产项目。 　　据统计，迄今为止，全国前100强房企已经有近60家进军旅游地产。截至到2012年4月份，全国共有旅游地产项目2226个，覆盖85个城市和地区，预计投资总额10991亿元。 　　不仅地产商们中意旅游地产，由于开发旅游地产能够有效地增加税收和就业，地方政府对其也非常青睐。据相关资料，在“十二五”规划期间，全国有近30个省市把旅游地产当作地区支柱产业和领军产业。 　　在具体操作中，地方政府则对引入的房企施以各种优惠政策，更有甚者直接主导旅游地产项目。2012年8月份，湖南凤凰古城地方政府宣布拟斥资55亿元建设新城“烟雨凤凰”；西安水利部门也表示要在5至10年间，完成“八水九湖”的城市改造工程，重建古时的“水韵长安”；而河南开封也正在推行一项老城改造计划，以重现宋朝时的“汴京”美景，同时另建一座工业新城，两城仅拆迁费就预计耗资1000亿元。 　　中国城市发展研究院副院长章惠生接受《中国地产总裁》杂志采访时将旅游地产在中国的“拔地而起”归结为四方面原因，一是在我国，具备旅游资源的三四线城市非常多，为旅游地产的开发提供丰富的资源；二是由于中央政府主观介入房地产市场，传统的住宅地产受损严重，为旅游地产、商业地产等复合型地产腾出利益空间；三是开发旅游地产一般都是在具有旅游资源的三四线城市，地价相对较低，并且还能够避开国家宏观调控带来的负面影响；四是由于旅游地产能够有效地活跃地区经济，带动经济增长，因而能够得到地方政府的重视和支持，享受到许多优惠政策。” 　　市场表现平淡 　　尽管地产商和地方政府对旅游地产项目青睐有加，但是多个旅游地产项目市场表现平平。 　　根据恒大、万科、碧桂园、龙湖等8家开发旅游地产项目的大型房企的数据显示，今年上半年其旅游地产的销售总额是96.03亿元，而上半年旅游地产项目的投资预计达1470亿元，收益仅为预计投资的6.5%，巨大的投资金额与微小的市场收益形成鲜明对比。 　　此外，一直被业内看好的雅居乐海南清水湾旅游地产项目，开发完成后，在2009年至2011年3年间，销售总额分别为64亿元、99亿元和72亿元，并没有出现持续上涨的趋势。而在惠东巽寮湾，除去碧桂园实现热销外，世茂威尼斯湾、万科双月湾、金融街巽寮湾、合正东部湾等旅游地产项目也均出现不同程度的滞销。而碧桂园的十里银滩二期，以及恒大的“海上威尼斯”能够热销的主要原因则是采用“以价换量”的销售策略。 　　对于碧桂园和恒大的低价策略，业内人士认为有双重意义，一是能够迅速打开市场，形成市场影响力和品牌效应；二是低价促成的热销能够帮助开发商快速回笼资金，为后续开发做准备。可是，由于销售价格是运营能力和模式的最终体现，并不是所有的地产商都有能力实现。 　　对此，中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺做出这样的解释，“旅游地产是一个集地产、观光、旅游、购物和休闲为一体的经济综合体，假如仅仅把她当作景观较好的度假物业来买，肯定会遭受困境。” 　　主题公园被叫停 　　在主题公园方面，旅游地产的表现也乏善可陈。 　　据相关资料显示，目前正在运作的主题公园共有2000多家，其中只有不到10%盈利，20%持平，其他都处于亏损状态，有三分之二以上无法收回投资。而主题公园的开发仍在继续，据粗略统计，现在中国已有1500亿元被套牢在主题公园上。 　　对此，上海大学影视学院客座教授赵抗卫指出，“主题公园投资大，风险高，投资周期很长，并且需要不断地创新。但是，现在的主题公园开发全然不顾这些，显得盲目而无规律，质量低下、缺乏创新的二流建筑层出不穷。在旅游地产的黄金时期，这就是主题公园呈现亏损的主要原因。” 　　的确，在某些地区，主题公园显得过于泛滥，譬如在长三角区域，就聚集着欢乐谷、无锡太湖影视基地、常州恐龙园、嬉戏谷、方特欢乐世界、Hello　Kitty家园等众多主题乐园