2009年5月京地区房地产市场研究报告-11页.docVIP

目录 宏观经济、政策扫描 3 〖宏观经济扫描〗 3 地产资本金比例大降 称之为新一轮刺激方案 3 银监会：确定三家REITs试点单位，首批 REITs产品有望年内发行 3 报告显示中国房地产商评级前景不容乐观 4 美国、欧洲、澳洲地产项目纷纷在华强力促销 4 〖行业信息监测〗 5 2009年1-4月全国房地产市场运行情况 5 2009年5月中国主要城市住宅市场交易情报 6 2009年1-4月北京房地产市场运行情况 8 北京2009年商品房供地同比减少30%，6月将掀土地供应高潮 8 北京5月成交情况 9 北京商品房、商业地产空置率大 10 〖政策法规概览〗 10 国土部：企业擅自变更土地用途不能参加招拍挂 10 国税总局：《土地增值税清算管理规程》 11 物权法草案新增4规定：明确建设用地使用权人权利 11 国土部：下调工业用地出让价格标准 11 公积贷款+商业贷款，京二手房组合贷放开 11 区域动态：亦庄 12 宏观经济、政策扫描 〖宏观经济扫描〗 地产资本金比例大降 称之为新一轮刺激方案 从行业来看，调整的对象确实“有保有压”——对基础设施、基础产业、民生工程的贷款资本金比例降低，对“两高一资”(高污染、高能耗和资源性的项目)进行提高。 诸如普通商品住房项目最低资本金比例由原先的35%降至了20%。保障性住房最低资本金比例一律调为20%。此前央行、银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，要求新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。另外，其他房地产开发项目的最低资本金比例也有所下调至30%。这意味着房地产项目资本金全线放宽。 银监会：确定三家REITs试点单位，首批 REITs产品有望年内发行 目前银监会已经确定了三家房地产信托投资基金（REITs）试点单位，其中，嘉实基金是银监会选定的三家REITs试点单位之一，至于其他两家名单尚无公开信息，锁定的两个试点城市分别是天津和上海。作为四大国有银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信托基金（REITs）产品的承销商。 报告显示中国房地产商评级前景不容乐观 报告指出,尽管中国的房地产销售在2009年初有复苏迹象,但国内受评房地产开发商在短期至中期内仍然面临严峻挑战。房地产价格持续受到压力,待售住房存货仍然偏高,因此近期成交量的回升不一定可以持续。发行人的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱,特别是仍须要在今年支付庞大土地金的开发商。在2009年和2010年的债务偿还方面,国内不少受评房地产开发商有较大的再融资需要,特别是国外债务。 国际债券市场或国外银行仍然缺乏流动性,也注意到发行人资产负债表的流动性恶化,导致过去6个月内超过一半的受评企业被调低评级。 美国、欧洲、澳洲地产项目纷纷在华强力促销 美国CHS房地产开发集团日前在沪举行房展会,推出了位于旧金山海湾地区的100套豪华复式公寓,每套总价约350万元（人民币,下同）,开发商承诺年投资回报率6%。 4月在北京举办的房产会,美国70多地产商参加,共带去总价200多亿美元的地产项目,还给出了低至3.7折的优惠,3天就签下了500份意向合同。此前,已有英国开发商赴沪推介;在杭州、长沙、成都等二线城市的房交会上,海外地产商的身影也越来越多。不久前，澳大利亚的4个楼盘首次出现在广州房博会上,物业单价在0.8万元至3.4万元之间。报价相对低廉的澳洲地产商在展会上的收获更为丰硕,已经成交的悉尼别墅有7套,每套价值都在200万元以上。 〖行业信息监测〗 2009年1-4月全国房地产市场运行情况 一、房地产开发完成情况 据国家统计局公布数据显示，1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1-3月提高1.6个百分点。 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，