物业法规与物业服管理知识专题讲座.docVIP

物业法规、物业服务与管理知识专题讲座 主讲者：黄 剑 森晟公司追溯到五年前改制、后于2008年11月28日正式成立以来，走过了辉煌的五年岁月与历程，企业取得的成绩大家有目共睹。归纳起来有四大点：一是企业有一个坚强、团结、务实、智慧的领导集体；二是企业不甘落后、与时俱进，坚持改革创新、锐意进取策略；三是逐渐培养、树立和形成了一种良好的企业文化与企业氛围；四是森晟公司的全体员工是一支“真诚、团结、积极、勤奋、协作、守纪”的“和谐团队”。 森晟公司这种健康、良好的发展，与在座的各位是密不可分的。可以说有着你们日常付出的粒粒汗水，有你们平时为企业建设与管理方面出谋划策、呕心沥血、尽心尽力、有效处理各种危机的所有功劳。当然也可说(事实也印证了这一点)：大家是依赖企业的发展而生存，企业也有赖于我们每一位对企业的忠诚与付出而取得良好的发展。 但是，成绩只是暂时的，而企业发展的道路深远而又漫长。需要在座的各位继续努力、不断奋进；在企业标准化建设与管理以及企业全面发展的道路上，步子走得更加扎实与稳健；思想和思路更加开放、拓宽一些；真正使得企业朝着正规化、现代化以及专业化建设的方向迈进。因此，必须要求在座的各位做到：1、及时学习和掌握行业的发展与动态；2、学习和掌握物业服务与管理专业知识技能；3、学习和了解与行业相关的法律法规；4、提升自身素质、修养，努力适应现代物业服务与管理工作的需要；5、做好日常性工作计划与总结。 第一部分 行业的发展与动态 一现代物业管理的发展????从世界范围来看，现代物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的特殊服务行业，已经在世界各国得到蓬勃的发展，但其具体的发展则依各国的具体国情而有所不同。例如，一些发达国家，由于公共服务事业发达，住宅多为独立式，其物业管理多侧重于出租房产、收益性物业的管理，特别是以财产托管的方式进行的物业管理，而对于一些城市人口密集、聚集程度较高的发展中国家和地区，多层及高层住宅较多，其物业管理则会侧重于住宅区的管理，如中国、新加坡等一些国家即是突出的实例。然而，无论各国的发展差异如何，其总的方向是不变的，即管理的市场化。物业管理的发展必须借助于市场的力量，而现代物业管理是否发达的标志即是市场化的程度。从宏观上看，经济发展需要确立现代市场经济体制；从微观上看，物业管理的发展也将指向健全的市场体制、规范的市场行为和完善的市场体系。????其次，从物业管理的运行和操作上看，物业管理需要不断进行科学化和系统化使之成为一门科学的管理和技术。在这方面，欧美一些国家于世纪80年代末形成的物业设施管理，为我们提供了很好的管理技术。这种管理技术要求人们对物业设施进行综合的计划、管理、经营、维护，它结合了传统的房屋管理经验与新的管理方法，创造了一种文明的、高效率的工作环境，并将物业寿命期内的质量、成本、效率、灵敏性及环境意识等要求贯穿其全部业务之中。它尤其适合经营收益性物业或拥有非收益性辅助物业的业主或企业，提高物业的运行效率，充分发挥物业对企业主营方向的支持作用，降低企业运营成本。 人们水平的提高，对物业管理服务的需求呈现出多元化的发展趋势。一般来说，人的需求分为三个层次，即生存需求、享受需求和发展需求。三者之间又呈现由低向高，逐渐进化的发展趋势。随着人们收入水平的提高，人们居住的生存需求已逐渐得以满足，从而进一步追求享受需求和发展需求，对物业管理的需求也进一步包括保安、清洁、环境绿化、社区文化等包括多种服务方式的全方位服务。人们收入水平的提高，一些原来由自己提供的家务劳动，逐渐转变为通过购买的方式获得。如邮件收寄、食品订购、教育子女等等。相应的与其配套的服务也逐渐纳入物业管理的业务范畴，从而促使物业管理行业不断发展和壮大。 二中国物业管理的产生与发展 ????我国的物业管理起步较晚，它作为房地产业的一个分支，在我国几经起伏，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。 ????本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。以上海为例，此间出现了28座10层以上的高层建筑，最高的达24层，还建造了许多风格各异的住宅。例如，外滩的建筑群、南京路及淮海路的商业街、幽静的西区住宅群等，从而形成了有“万国建筑博览”之称的上海市容特色。同时，因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。????1949年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配。房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进人流通，其经