论高层建筑物的库权属.docVIP

论高层建筑物的车库权属 梅夏英 对外经济贸易大学 教授 , 王亚西 对外经济贸易大学 2005级法学硕士 　　关键词: 高层建筑物/车库/共有/土地使用权 　　内容提要: 关于高层建筑物车库权属问题,我国法律法规没有明确规定,导致生活中业主和开发商纠纷不断。车库在现代社会应理解为建筑物的配套设施。各国立法例上车库权属的界定存在业主共有和开发商专有两种模式。结合我国房地产法律,车库归属问题应同时将土地使用权和容积率纳入考虑范围。物权法草案的相关规定没有考虑到现实中多种车库形式归属的复杂性,因而有待进一步完善。 　　由于缺乏明确的法律规定,我国现实中高层建筑物车库的权属状态非常混乱,一方面,大多数情况下开发商都保留车库的处分权并将车位单独出售或出租给业主,另一方面,在有关车库纠纷的几起诉讼中,法院倾向于将车库判为归业主共有。针对上述情况,全国人大法工委公布的物权法草案第七十六条对车库权属进行了规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”这一条款引起了广泛争论。本文将结合国内外立法和我国的现状对车库的权属问题进行探讨,以供商榷。 　　一、车库的法律性质 　　(一)车库是否从物 　　有学者主张建筑物中有主建筑物和从建筑物之分,车库一般属于从建筑物 [1]。按照主物的处分及于从物的原则,业主在购房的同时就应当获得车库的所有权。此观点忽略了车库使用的独立性。从物是辅助主物的使用而依附于主物的,故必须和主物在一起才能发挥使用价值,比如锁之于车和灯罩之于灯具的关系。但是车库脱离高层建筑并不影响它泊车功能的发挥,其使用价值是独立的。车库对高层建筑的依赖表现在它的使用群体是特定的,即主要是居住在高层建筑的业主,而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。如果认为车库是从物,那么全体业主无需开发商权利让渡即可获得所有权。正是因为车库不是从物,所以车库所有权并不随高层建筑物当然转让,这才有对车库权属进行讨论的必要。 　　(二)车库是否添附物 　　在我国,如果法律界定土地使用权归业主全体共有,开发商在业主的基地上修建车库,似乎可以依据添附理论将车库的所有权转移给业主。比如法国法律承认不动产可以对不动产添附。如果认为车库是添附物,所导致的法律后果是车库所有权的转移,即地产权利人变成了车库的所有人,取得添附物所有权的所有人向添附物的原所有人予以补偿。 [2]但细究之,我们会发现添附理论根本不能适用:第一,添附是否适用于不动产和不动产之间仍有争论。多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。 [3]第二,添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形,但就车库而言,在修建车库前,开发商早已于审批阶段获得国有土地使用权了,因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。故依据添附理论来解决车库的权利归属没有充分的说服力。 　　(三)车库属于配套设施 　　配套设施一词并非法律术语,在通常意义上被理解为满足高层建筑物的功能所必需的设施。当今社会,建筑物区分所有权的概念已经得到拓展,我们所面对的不仅仅是一栋单独的高层建筑,而是小区中的数栋建筑群。小区的功能逐渐多样化,除为业主提供居住空间之外,还要满足业主生活中的各项需求,小区中因而出现了运动健身场所和其他的功能区,这些必要的设施逐渐成为小区的配套设施。结合我国国情,我们认为,车库应当视为区分建筑物的配套设施:首先,汽车已经成为现代社会的主要交通工具。高层建筑物是在城市化进程中涌现出来的,它基本分布在城市或者城市化的乡镇,经济的发展决定了区分所有权人对停车位的需求是必然的。随着我国私人汽车的逐渐普及,业主对小区停车位的需求也将进一步增加;其次,在小区的整体规划中,车库的设置是为了进一步提升小区的居住环境,服务于业主的出行需要;再有,车库与小区的邮局、学校等建筑的性质不同,业主对车库的需求是刚性需求,而对邮局、学校的需求则是弹性需求。 　　将车库作为高层建筑的配套设施的法律意义在于,法律应当规定,开发商在开发高层建筑的同时负有开发一定数量车位的法定义务。通过考察其他国家和地区的立法,我们发现大多数国家和地区对开发商修建停车位的义务都有详细规定。法国自1950年代以后,根据都市计划法,在新筑建筑物时,建筑者负有于建筑物基地内,为每一住户设计一停车空间之义务。 [4]该义务是开发商的法定义务,即使屋外的基地不足以修建停车位,开发商也必须从建筑物的基地往下挖掘,修建满足需求的地下停车位。 　　加拿大多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得于基地上,以每4个区分所有权人为单位,设置1个供