盱如眙项目.docVIP

盱眙项目成本分析 项目总用地面积350亩，折合233100㎡。预计分为三个区块开发完成：A区独栋别墅（临山）、B区商业\酒店（临街）、C区花园洋房\多层或局部小高层。地价均按100万/亩计算。 项目综合容积率约为：1.50 建筑密度（按江苏Ⅲ类气候区）：≤30% 绿化率：≥60% 壹：C区 一、规划指标：住宅占地面积：177亩，折合117882㎡，约占总用地面积50%；总建筑面积177000㎡。 容积率：1.5 建筑密度：≤23% 绿化率：≥60% 拟建：1、花园洋房（4层复式，花园\露台\阁楼） 建筑面积：106094㎡，占建筑面积60%； 2、多层或局部小高层住宅 建筑面积：70729㎡，占建筑面积40%。 最终以项目规划设计技术指标为准。（包括户型户数、面积、车位等） 二、成本概算（每平方米单价） （一）、开发成本 1、 楼板地价 1000元/㎡ 2、 建安成本 1658元/㎡ 考虑有局部小高层的情况下 Ⅰ 结构工程 （1）土方\基础工程 30元/㎡ 2 钢筋混凝土工程 220元/㎡ Ⅱ 建筑工程 1 砌体工程 100元/㎡ 2 抹灰工程 40元/㎡ 3 外墙（含保温）300元/㎡ 4 屋面工程 30元/㎡ 5 门窗工程（不含进户门）245元/㎡ Ⅲ 室内水电\消防安装工程 电梯另计 150元/㎡ Ⅳ 装饰工程（进户门\公共部位装修） 100元/㎡ Ⅴ 室外工程建设费（绿化） 150元/㎡ Ⅵ 人工费用 130元/㎡ Ⅶ 措施费 25元/㎡ Ⅷ 临建费用 30元/㎡ Ⅸ 总包管理费\利润（Ⅰ—Ⅷ7%左右）108元/㎡ 小计：1658元/㎡ 前期费用（规划设计、勘察、可行性研究、三通一平等） 45元/㎡ 基础配套设施费 50元/㎡ 不可预见费 50元/㎡ 以上项目2%左右 合计：2803元/㎡ （二）开发费用 1、管理费用 40元/㎡ 开发成本扣除不可预见费的1.5% 2、销售费用 160元/㎡（销售额3%） 合计：200元/㎡ 三 财务费用 贷款利息：576元/㎡ （四）税金 营业税、城建税 305元/㎡ 预售额5.55% 土地增值税预收 55元/㎡ 预售额1% 合计：360元/㎡ 单价成本合计：3939元/㎡（其中分摊了A、B区部分成本） 注：资金预测及财务费用说明，此部分主要应该是以项目资金预测为依据：1、项目投入总资金和分年投入计划，主要构成有资金投入计划（各期地价、前期费用、建安和管理费等的投入安排），2、资金回款计划（各期销售回款），3、资金需求计划（结合项目资金状况，分期计算资金缺口及融资途径）。比如说，盱眙项目根据测算总建筑面积约35万㎡，总投资额约为14亿，首期投资额约为5亿，其中自有资金1.5亿（30%），计划缺口资金3.5亿（70%）主要是支付土地款；其余开发成本支出主要来源于住宅销售款。分期滚动开发预算：1、一期项目开发（主要是自有资金投入），第一年预计投入自有资金1亿元支付土地款，拿到土地证后重新评估土地价值计划融资不少于7000万中长期贷款，用于支付二期土地款暂估1亿（7000万+3000万自有资金），剩余2000万自有资金用于项目前期费用、管理费用、一期施工进度支付工程款等，实际操作还需要测算项目开发动态现金流量情况，目标就是要保证能够达到预售要求；2、二期项目开发，根据一期施工进度、预售、周边配套设施建设等情况分批投入差异化产品，提升项目整体价值，土地价值再次评估后根据一期预售表现测算融资额度，但应该不少于8000万元用于支付三期土地款，此阶段动态现金流量状况就非常依赖前期销售状况，不过此阶段基本上达到30%左右的销售量现金流就不会出现太大问题，至此融资总额为1.5亿元，算中长期贷款2-3年。3、三期项目开发，计划支付1.5亿土地款（融资8000万+销售款或者再融资7000万），此阶段资金需求可能会达到峰值，也是资金链风险最大的时候，因为一期施工基本结束，第一笔贷款7000万融资面临到期归还本金，预测最大资金缺口可能会达到2亿元，所以前两期预售进度如果出现预期偏差，就会严重影响项目的进程，在此之前必须准备多种融资渠道，比如资金缺口达到峰值阶段引进新的股东等，财务成本都将大幅减少。但不管怎样，资本化利息是可以计入住宅成本的，所以尽可能让住宅销售部分承担大部分财务费用，让酒店或者自营部分承担少部分比例，这也是把财务费用大部分放在C区的原因，因此财务费用也可以比例分摊到3个部分共同承担。 总的来说现在融资门槛、成本普遍水涨船高，银行借贷、民间借贷、股权融资、信托融资等方式很多，所以我们在做财务测算的时候尽可能做好资金投入和支出计划，降低财务费用的成本。 三、销售预测 1、花园洋房 销售面积（60%） 106094㎡*销售