虹桥国际商都宏观数分析 虹桥天都国际.docVIP

虹桥国际商都宏观数据分析 瑞商联城谨呈 2007年1月? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目??录 一、上海市宏观经济分析 1．宏观经济背景 1.1上海区位 1.2上海综合实力 2．主要经济指标 2.1地区生产总值 2.2产业结构 2.3人口规模不断扩大 2.4社零总额持续快速增长 2.5城市居民收入支出 2.6商业物业供应量 3．未来发展趋势 4．小结 二、虹桥地区宏观经济分析 1．经济发展背景 2．零售消费总量 2.1长宁区社会零售总额 2.2长宁区社会零售总额增长率 3．三大经济组团 3.1中山公园地区 3.2虹桥开发区 3.3临空经济园区 4．虹桥地区未来发展规划 4.1区域规划图 4.2发展目标 4．小结 三、项目周边情况分析 1．天山路商圈情况 1.1住宅 1.2辐射区域 2．主要商业项目 3．轨道交通机遇 4．小结 四、项目定位建议及初步经济收益评估 1．楼层布局 2．初步经济收益评估  一、上海市宏观经济分析 1．宏观经济背景 1.1上海区位 上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。 2005年末，上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5155.01平方公里，县域面积1185.49平方公里。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其中崇明岛面积1041.21平方公里，是我国的第三大岛。至2005年末，上海有18个区、1个县，共108个镇，3个乡，103个街道办事处，3437个居民委员会和1874个村民委员会。 由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量规模不断扩大。至2005年末，全市户籍人口已增加到1360.26万人，是解放初期的2.6倍，占全国总人口的1%。据2005年1%人口抽样调查，全市常住人口为1778万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了137万人，其中外来常住人口438万人。 1.2上海综合实力 1992年以来，上海经济已连续14年保持两位数增长。2005年，全市实现生产总值9143.95亿元，按可比价格计算，比2000年增长75.3%，平均每年增长11.9%。 2005年，上海完成财政收入4095.81亿元，比2000年增长1.3倍，平均每年增长18.5%。全年地方财政收入1433.9亿元，比上年增长20.7%。其中，增值税226.12亿元,?增长13.4%；营业税512.93亿元，增长15.9%；个人所得税111.92亿元，增长26.2%；房产税34.1亿元，增长25.9%。“十五”时期，全市地方财政收入累计完成4726.56亿元，平均每年增长23.6%，相当于建国至“九五”期末总和的69%。 2．主要经济指标 2.1地区生产总值 2.1.1上海GDP连续11年保持两位数增长 资料来源：上海市历年统计年鉴 ? ? ? ? 2.1.2人均GDP ? 2.1.3上海市GDP成长超越全国平均水平 资料来源：上海市历年统计年鉴，中国历年统计年鉴  2.2产业结构 05年第三产业占全市GDP的比重达50.5%。 2.3人口规模不断扩大 单位：亿元 2.4社零总额持续快速增长 资料来源：上海市历年统计年鉴 2.5城市居民收入支出 2.5.1城市居民人均收入、支出快速增长，2005年城市居民人均消费性支出超过1.3万元人民币。 2.5.2人均消费支出结构（2005） (??????????食品支出比重下降到35%，人们生活达到富裕水平； (??????????服务消费支出比重超过30%。 资料来源：上海市历年统计年鉴 2.6商业物业供应量 2.6.1历年供应、销售、出租量 (??????????近几年商业物业供应量持续上升，市区商业物业出现过剩现象； (??????????上海商业地产总量达到3000万平方米，甲级写字楼总量约300万平方米，结构不均衡。 资料来源：上海市历年统计年鉴 ? 2.6.2大型商业项目存量（5000平方米以上） (??????????分业态： ? 大型超市 百货店 购物中心 大型家电卖场 大型建材卖场 其他 未明确 合计 黄浦区 2 20 5 4 0 3 1 35 卢湾区 3 11 6 1 2 5 0 28 徐汇区 8 6 3 6 12 0 6 41 长宁区 5 9 5 6 1 3 0 29 静安区 1 7 8 0 0 3 0 19 普陀区 19 5 3 11 4 0 3 45 闸北区 4 5 1 3