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郑州写字楼市场调研 一、郑州写字楼发展史 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：●市场萌芽期（1997年以前）这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。主要特点：写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营规模小设备简陋物业管理水平低下户型单一。●市场探索期（1997年—2000年）郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素经营方式以租赁为主建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。●市场过渡期（2000年—2004年）这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓商务物业主要特点：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全●市场发展期（2005年-2008年）这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。●市场稳定期（2009）郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。地域、经济、政策的影响下，写字楼形成了区域特征明显的多中心板块分布态势非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等 总体投放量（万㎡） 住宅投放量（万㎡） 非住宅投放量（万㎡） 非住宅所占比（%） 2011年9月 109 80.53 28.46 26.11% 2011年10月 44.88 21.56 23.22 51.74% 2011年11月 105.75 67.69 38.06 35.99% 2011年12月 47.52 26.57 20.94 44.07% 2012年1月 37.45 33.29 4.16 11.11% 2012年2月 10.36 9.46 0.91 8.78% 2012年3月 53.43 41.06 12.37 23.15% 2012年4月 124 107.18 16.82 13.56% 2012年5月 157.05 133.87 23.18 14.76% 2012年6月 112.36 90.14 22.22 19.78% 2012年7月 73.39 43.96 29.43 40.10% 2012年8月 116.15 94.8 21.35 18.38% 2012年9月 122.42 36.73 85.69 70.00% 总计 1113.76 786.84 326.81 29.34% 由表中投放量的数据可以看出，近一年时间郑州市区总体投放量为1113.76万㎡，其中非住宅市场投放量为326.81万㎡，占比29.34%，且每个月份的占比波动较大。 2011年9月-2012年9月郑州市区住宅、非住宅投放量百分比堆积面积图 上图为一年内郑州市区住宅和非住宅百分比堆积面积图，表示从2011年9月到2012年9月每个月份住宅市场投放量和非住宅市场投放量之间的比例关系，即在当月总体投放量中的比重。2012年之前的几个月非住宅市场投放比例较高，最高时住宅投放量和非住宅投放量各占一半；今年上半年非住宅市场投放力度下降，维持在20%左右的水平；下半年开始，非住宅市场投放量开始迅猛上升，