土地出让金和城化水平对房价的影响1.doc

目录 一、引言 1 二、文献综述 2 三、正文 4 3.1 模型估计与检验： 6 3.11 拟合优度，t，F检验 7 3.12 多重共线性检验 8 3.13 异方差检验 8 3.13 自相关的检验 9 三、政策与建议 10 参考文献 12 一、引言 从2000年至2013年，我国商品房均价由2112元/平方米上涨至6237元/平方米，累计上涨195.31%。越来越多的人投身于房地产市场，投资投机性住房需求大幅增加。同时，居民可支配收入的涨幅低于房价增长速度，居民住房负担大大增加，买房难成为社会关注的热点问题。房价快速上涨的原因是多方面的，我国城市化的快速推进是导致房价上涨过快的一个重要因素。一方面，在城市化过程中，大量的农村人口转移进入城市，使城市规模不断扩大，对土地需求进一步增加。土地资源是不可再生的，于是土地价格也快速上涨，进而推动了房价的过快上涨。另一方面，城市化的快速推进使城镇人口在总人口中所占比重持续提高，直接产生了大规模的住房需求，促进房价的上涨。为了理顺城市化、土地价格与房价之间的关系，本文拟通过建立土地出让金、城市化水平、房价的线性模型，分析两者对房价的影响效应。这一研究对有效抑制城市化推进过程中房价过快上涨、促进房地产市场理性繁荣，具有重要的理论价值和实践意义。 二、文献综述 近年来，随着我国房地产业的发展，我国经济学界对房价变化及其影响因素的研究也日渐增多。 一些学者认为城市化推动了房价的增涨。Gabriel（2000）对近年来加利福尼亚州两个最大城市住宅价格的变化模式进行分析后发现，庞大的人口迁移规模是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。任木荣和刘波（2009）利用我国1999 年至2006 年29 个省、直辖市及自治区样本组成的省际面板数据，构建了城市化与房价之间的动态模型，发现城市化水平对房价的影响在各个地区及不同年份存在一定差异，各解释变量弹性值的区域差异较大，城市化水平越高的地区，城市化水平对房价的弹性越大。李景国和袁一正（2010）指出，城市化是房地产市场发展的重要支撑，而房地产市场的长期繁荣是推动城市化的重要驱动力，两者相辅相成。骆永民（2011）基于中国30个省份1998年至2009年的面板数据，城市化水平对本地区和相邻地区的房价均具有显著的促进作用。 当然，也有少数学者提出了不同观点，他们认为城市化对房价并不存在显著的推动作用。陈石清（2007）基于我国时间序列数据，运用协整检验与误差修正模型，考察了1991年至2005年中国房地产价格与城市化之间的关系，发现中国城市化水平的提高是房地产价格上升的Granger 原因。从长期来看，城市化率与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，但从短期来看，城市化水平变动对房价的影响并不明显。高波（2012）等从住房价格带来的居住成本视角探究了区域房价和劳动力转移对产业升级的影响，发现我国东、中、西部三大地区的居民收入、城市化率等存在显著差异，从而导致各地区的房价波动和产业升级路径特点各异。郭宝林（2007）在土地转让金对房价的影响方面作了研究，表明房价上涨中有土地出让金上涨的因素，该因素影响接近房价整体价格的20%。房价向上的刚性和土地价格上涨预期导致的“理性泡沫”是房价居高不下的主要原因。向丰（2014）通过运用2003到2010年间全国31个省市自治区的数据构建面板数据模型，就土地出让方式、出让金收入和房价的关系进行了实证研究。结果表明出让金收入与房价具有显著的正向关系。 综上所述，学术界对城市化、土地出让金与房价之间的关系进行了深入研究，但多数学者仅就城市化与住房价格或者土地出让金与房价的关系进行单独研究，将三者结合起来进行研究的不多。基于此，本文拟将城市化和土地出让金两个因素纳入理论模型和计量模型框架中。 三、正文 我们设定好各变量，假定 房价---Y， 土地出让金---x1 城市化率---x2 通过对我国2000~2013年的各数据整理和搜集进行后续分析工作，由于城市化率的数值与房价和土地出让金相比，在同一图像中比例较小使得图形不好观察，于是将其百分数值扩大了100倍方便观察。 具体统计数据如下图所示： 1999~2013年我国平均房价和土地出让金，城市化率相关数据统计 年份 变量 房价（单位：元） 土地出让金（单位:亿元） 城市化率（%） 1999 2053 214.63 30.89%*100 2000 2112 346.479 36.22%.*100 2001 2170 492 37.66%*100 2002 2250 969.24 39.09%*100 2003 2359 5421.3 40.53%*100 2004 2778