当今房产现状感及未来走势.doc

最近大家都在谈论有关泡沫经济、通货膨胀、房价走势等方面的问题，我也把我的一些切身感受和大家拿出来探讨，但我还没有找到结论，也请大家一起分析分析。 1、房产价格最近一个月又开始恢复上涨了，笔者中秋节期间去看了几套房子，发现北京的房价比一个月前至少涨了10%，350万以内已经买不到合适的房子了。不知道这是操盘者对炒房人的一次试探和绞杀还是真的要再拉高一步。 在这里多说几句：炒房子的本质就是有钱人用大量资金和信贷把房子低价囤积起来，然后拉高卖给穷人。现在北京的穷人是肯定被甩掉了，那房子未来要炒给谁呢?富人之间相互炒应该没有什么意义吧? 2、笔者经常往返于北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、长春这些航线，每个月都要飞六七次。去年3-4折的机票随手都能买到，而今年我基本全都是全价机票了。年初的时候上座率还不高，但现在基本都是满载，说明全价机票是建立在航空需求旺盛的基础上的。 通常非假期的航空客运基本是满足商务出差需求的，这种情况下，航空业的高度景气是否说明国内经济现在相当旺盛?说老实话，我真不知道为什么会有这么多人没事总是飞来飞去。 3、笔者是做汽车行业咨询的，今年对比了一组数据，发现另一个支持企业商务活动正在高度活跃的论据：MPV销量的大幅上升。MPV是多功能商务车，目前最典型的就是别克的GL8，这个车今年销量1-9月份同比增长71%，而进口B/C级的MPV增幅是81%，都远远超过同期轿车市场的增长。 通常这类车都是企业买来做商务接待、内部通勤使用的，也有一部分中小企业的老板、合伙人买来做商务家务兼顾的车辆。这类产品的热销又说明什么? 4、饭统网，一家以折扣价格订餐而存在至今的公司。但现在我们可以试试，通过饭统网能订到饭店的座位是没问题的，但订到折扣的餐食越来越难了。而且日本料理，前两年很多自主日本料理的入门价格是68-88不等，但现在北京最便宜的日本料理也要128/位了。说明餐饮价格正在飞涨。 5、房租，笔者自己一直打算换一套舒服点的房子住，于是也考察自己房子能收到多少租金，去年的价格水平是2800/月，今年有一个中介打电话说我的房子能租到4000/月了。 …… 不知道这些经济现象说明什么，能给我们带来哪些启示，请各位高手分析一下。 从目前看，一切泡沫爆发阶段的典型现象都在应验： 1、大家心态浮躁，想赚快钱的人，担心资产缩水的人，以及信心爆棚的人，已经占据了我们当中的绝大多数。 2、经济活动高度活跃：大家都担心被这轮经济快车甩在后面，纷纷扩大投资，虽然投资里面很多进入了地产，但这也是一种投资。 3、大家对国力的自信超越以往任何一个时期，以这次和日本对抗的民情看，中国手里的筹码很多几乎是所有中国人的共识。 4、低利率的注水口仍在全力开启，大量流动性仍在源源不断地注入，家庭负债率在上升，消费金融信贷产品在中国市场不断被创造出来。 5、笑贫不笑娼，大家对金钱的追逐已经超过了对幸福本身的追逐，两者简单的等价加剧了泡沫演化的规模。 还有一组数据，也拿来供大家探讨： 2009年全国GDP大体是30万亿左右，这一年房地产总销售额6万亿，银行新增用于个人购房的贷款增加1.44万亿，个人购房贷款余额大概4.47万亿。也就是说，2009年虽然是地产的一个超级景气周期，但用房贷买房的资金只占总资金额度的20%多点。这个比例似乎不支持泡沫一说， 当然，泡沫在中国确实有其独特的一面，单从房子本身应该对应的价格已经很难有标尺了，但中国每年的M2增速过快，说这些资金推高的楼市是很直接的逻辑对应。如果说楼市里面坐庄的是政府，政府也会为房价在未来可能没人敢接盘而头疼，那么他们是否会撬动股市来打压楼市，这两个市场的规模旗鼓相当，因此谁能把资金吸引出来，谁就会火爆。 此外，目前实际利率为负已经成为大家普遍谈论的话题，对此今天的华尔街中文网也有分析：为什么央行可以忍受长期利率为负。 这里我不做过多分析了，就用一张图片说明问题吧。 最近棉花价格大涨，开始倒逼江浙一带的棉纺企业停产了。更加不幸的是，地方政府为了达到节能减排的目标，对很多高能耗的企业限电，不少棉纺企业也在其中，再加上人民币升值，这些企业的处境会非常艰难。 棉花价格暴涨与大蒜不同，大蒜最多也就影响少数企业及部分人的饭桌，但棉花是基础工业原料之一，他对经济的影响要大得多。 如果在正常的情况下，棉花成本上升会迫使服装行业的下游涨价。但中国的服装行业是严重过剩的，下游不可能立即接受涨价，于是成本压力只能在中上游消化。于是大量以棉花、棉布为原料的中小型企业就要面临停产压力了。只有当中上游供应量减少，也就是这些企业停产后，下游才会因为供不应求接受涨价，市场重归均衡。 但这个过程中，企业倒闭是不可避免的，再市场如此火爆的状态中，由于经济高度活跃，大家的现金流实际都非常紧张，因此一批企业的停产、倒闭会发生严重的连锁反应