第四章房地产开融资(xiugaihou ).ppt

第四章　房地产开发融资 教学要求 掌握房地产开发融资的基本工具 掌握房地产企业上市融资及债券融资的基本原理及基本运作方式 掌握房地产外资融资、信托融资及投资基金融资的基本原理及基本运作方式 掌握房地产项目融资的基本运作方式 第一节　房地产融资概述 一、房地产融资概念及原因 房地产融资：为房地产项目筹集资金的过程。 原因： 　　　房地产业的特殊性（资金密集型行业） 二、房地产融资途径 内部融资：房地产开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发。 包括：自有资金、预收购房定金或购房款 外部融资：房地产开发企业利用企业外部资金来进行项目开发。 包括：银行贷款、上市融资、债券融资、海外融资、投资基金融资、房地产信托融资等 （一）自有资金 自有资金是基础 作用： 　　①提高房地产企业开发项目、承载风险的能力 　　②为提供贷款的金融机构获得一定程度的安全保障 　　 （二）预收购房定金或购房款 　指房地产开发企业按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金或购房款，以达到尽快回笼资金和分散风险目的的行为。 基础：房地产的保值增值性 　　　　房地产业需求旺盛 形式： ①预售商品房：指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金的行为。 ②楼宇按揭 　购房者支付一定首付款后，向银行申请住房抵押贷款，银行代为支付购房余款后，购房者将房产交给银行作抵押，直至还清余款后方可获得该房屋的所有权。 （三）银行贷款 　　目前，主要为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款 　　在我国，房地产开发对银行贷款的依赖程度过高，进而导致金融风险过度集中。为规避金融风险，国家出台一系列宏观调控政策。 121文件——限制开发商申请贷款 “四证一金”：土地证、规划证、开工证、销售证和30％自有资金 《商业银行房地产贷款风险管理指引》——限制个人申请住房贷款 规定：还贷收入比≤50％ 　　　还债收入比≤55％　 （四）上市融资 　可分为国内上市融资和海外上市融资 国内上市融资：我国居民储蓄水平较高，资金充沛，因此可通过发行股票集中社会闲散资金。 海外上市融资：国内房地产企业到海外上市发行股票筹集。（具有一定难度） 国内上市融资 ＩＰＯ融资（Initial Public Offerings，首次公开发行），是指企业透过证券交易所首次公开向投资者增发股票,以期募集用于企业发展资金的过程。 买壳上市：指非上市公司在证券市场上通过买入一个已经上市的公司的控股比例的股份，掌握该公司控股权后，通过资产重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，从而达到无须经过上市发行新股申请就直接上市的目的。 借壳上市：指上市公司的控股股东利用子公司的上市地位将尚未上市的其他业务和资产注入上市子公司中，以达到上市的目的。  买壳上市与借壳上市的异同： 相同点： 　①都是上市公司对壳资源进行重新分配利用 　②都是为了实现间接上市 不同点： 　买壳上市须先取得一家上市公司的控股权 　借壳上市已拥有对上市公司的控制权（母子关系） 　　　　 买壳上市的基本步骤： １、买壳方的优质项目或资金准备 ２、聘请财务顾问 ３、选择空壳目标 买壳方式：①股权转让 　　　　　②直接购买 ４、资产注入或资产置换 ５、项目招股 ６、完成资金募集 海外上市融资的难处： １、估价方式存在差异 ２、国内政策变动 ３、地域性差异及产品异质化差异 ４、体系发展程度差异 （五）债券融资 　　房地产企业债券最早出现于1992年，由于后来企业债券到期无法偿还的事件，国家严厉限制企业发行债券，尤其是限制高风险的房地产企业发行债券。而由于企业债券门槛过高，难度过大，房地产企业也往往将其作为最后考虑范畴。 　　但是，有实力背景、经营稳定、管理规范的大型房地产企业仍可通过发行债券进行融资。 （六）海外融资 　指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量个人资金通过直接购买房产、设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业等方式，投资中国境内房地产。 现状： 　①数目越来越多 　②资金量越来越大 （七）房地产投资基金融资 房地产投资基金：指通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金及其他相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。 美国最为发达 我国尚在建设中 （八）房地产信托融资 　指房地产企业通过信托投资公司设立信托从社会上募集资金，用于与房地产开发建设运营等相关的活动。 在国外，即房地产投资基金 在国内，弥补银行贷款受限的状况，以对房地产企业发放贷款或参股房地产企业直接获得相关收益等方式为房地产企业融资。 房地产投资基金与房地产信托的主要区别： １、收益来源不同 ２、流通性不同 ３、投资回报率不同 ４、产品周期不同 第二节　房地产企