哈工大城市经济学专题：次贷危机与政府债务.ppt

城市经济学 2014年秋季学期 城市经济学 2012年秋季学期 专题：次贷危机与政府债务 抵押贷款证券化： 概念：把金融机构发放的住房抵押贷款汇集后通过对其风险和收益要素的分离和重组，再配以相应的信用担保和增级，将其转化成可以在金融市场中出售和流通的证券，以融通资金，使抵押贷款风险分散为由众多投资者承担的过程。 本质：债权转让行为，即贷款发放人把对抵押贷款借款人的抵押权转让给证券投资者，借款人每月的还款现金流是该证券的收益来源。 次级贷款： 在美国，住房抵押贷款按照对借款主体的信用条件的评级好坏主要分为三类：一是优质抵押贷款（Prime Loan）,二是“Alt-A”抵押贷款，三是次级抵押贷款（Sub-prime Loan）。次级抵押贷款，主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，其服务对象为债务与收入比例较高、信用低、发生违约概率较高的贷款购房者。 次级贷款： 没有钱？买房吧！大约从十年前开始，那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在的信箱里塞满诱人的传单： “你想过中产阶级的生活吗？买房吧！” “积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找**贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！” “担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？” 次贷危机如何产生：一个假想的例子 杠杆 许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。反过来，假如投资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。 次贷危机如何产生：一个假想的例子 CDS 杠杆操作高风险，不允许银行进行种操作。A为逃避杠杆风险就找到B。B是另一家银行，也可能是保险公司。A对B说:帮我的贷款做违约保险怎么样，每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如没有违约，这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿50亿。 A想，如果不违约，可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。对A而言这是一笔只赚不赔的生意。 B回去做了一个市场调查，发现违约率不到1％。如果做一百家的生意，可以拿到500亿的保险金，其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，两家违约，也能赚400亿。 A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，立即拍板成交。 次贷危机如何产生：一个假想的例子 CDS B做了这笔保险生意之后,C在旁边眼红了。对B说,你把这100个CDS卖给我,每个合同给你2亿,总共200亿。B想,我的400亿要10年才能拿到,现在一转手就有200亿,而且无风险,何乐而不为。B和C马上就成交了。 实际上C拿到这批CDS之后 并不想等上10年再收取收益,而是把CDS挂牌出售,标价220亿。 通过不断的流转，这些CDS就到了D、E、F……手中 次贷危机如何产生：一个假想的例子 次贷 A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利来自美国的次级贷款。直接借贷给穷人买房是次贷的一部分；失去工作与收入的人由优级贷款变为次级贷款是又一部分；还有相当一部分是贷给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的住房抵押出去，贷款买投资房。 此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。 次贷危机如何产生：一个假想的例子 次贷危机 房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人的房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于把房子甩给了银行，违约发生了。 A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B