万禹豪项目开发行性研究报告.docVIP

万 禹 豪 项 目 2009年4月目 录 一、总论 （一）项目背景 1.项目名称 2.承办单位概况 3.可行性研究报告编制理由 4.项目提出的理由 （二）项目概况 1.拟建地点 2.建设规模和目标 3.主要建设条件 4.主要技术经济指标 （三）项目研究结论和主要经济指标 1.项目市场研究定位 2.项目主要经济指标 （四）问题与建议 1．项目开发建设存在的主要问题 2．实施建议 二、项目投资环境与市场研究 （一）市场背景及经济发展动态 1.大连市总体社会及经济发展状况 2.房地产总体市场现状及走势分析 3.市场需求分析 4.竞争市场调研与分析部分 （二）客户分析 1.客户群体的构成与特征的描述 2.客户群细分及其客户心理因素分析 3.目标客户需求分析 4.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 （三）项目SWOT分析 1.竞争性楼盘分析 2.项目SWOT分析分析表 3.项目SWOT分析结论 （四）项目市场定位 1.项目整体定位原则 2.项目整体定位 3.形象定位 4.案名建议 5.产品定位 6.价格定位 （五）营销策略 1.房地产营销产品策略（Product） 2.房地产营销价格策略（Price） 3.房地产营销渠道策略（Place） 4.房地产促销组合策略（Promotion） 三、建筑规划技术应用 （一）建筑设计指导思想与原则 （二）项目总体规划方案： 1.总平面布置和功能要求 2.规划设计方案描述 3.绘制规划设计图，选定主要参数 （三）建筑方案 1.建筑方案描述 2.总平面布置方案 3.主要设备系统和配套设施 4.安防工程 5.建筑方案比选 四、社会评价 （一）社会评价的主要内容 1.社会影响分析 2.互适性分析 3.社会风险分析 （二）社会评价的步骤与方法 1.社会评价的步骤 2.社会评价方法 五、风险分析 （一）风险因素识别 （二）风险评估方法 （三）风险防范对策 六、研究结论与建议 （一）结论 （二）建议 一、总论 （一）项目背景 1.项目名称 项目名称：“万禹豪”房地产开发项目。 需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。 2.开发建设单位概况 项目开发单位：大连天有房地产开发有限公司 公司性质：有限责任公司 注册资金：人民币 元 建设单位： 具体的项目运作模式为：项目开工建设阶段，由于各方面的原因而导致停工，项目投资方换壳重新进行开发，原有项目条件和手续不变，完成规划核心区内的土地储备。政府通过“招拍挂”方式，将规划核心区内用地整体供应给大连天有房地产开发有限公司。 3.可行性研究报告编制理由 （1）建设部和辽宁省、大连市及旅顺经济技术开发区区颁布的相关法律、法规与政策； （2）大连市及旅顺开发区区国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要； （3）大连市及旅顺经济技术开发区区2008年国民经济和社会发展统计公报； （4）大连市及旅顺经济技术开发区城市总体规划大纲（2008年-2026年）； （5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第四版)》 (2008年)； （6）建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2008]205号)； （7）大连市及旅顺经济技术开发区区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 4.项目提出的理由 本地块住宅项目的建设，是大连旅顺开发区2008-2009年度重要开发建设项目。同时，根据政府对旅顺开发区的整体规划远景目标：发挥地区制造业、人文、交通和区位环境优势，将旅顺开发区发展成为大连现代船务中心、大学城、制造装备业中心，引领旅顺经济技术开发区的城市开放，创建高品质的城市意象。在旅顺口核心地区开发集商业住宅一体的复合型项目也是很有必要的。 （二）项目概况 1.拟建地点 本项目四至：东至旅顺经济技术开发区 大道，西至规划中的 ，南至 ，北至 。 2.建设规模和目标 项目实测占地面积为 平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业用地；建筑面积：控制在 平方米内（其中居住建筑面积不低于 平方米）；容积率：2.0以内。另外开发单位还计划在项目西侧进行二期地块开发， 3.主要建设条件 （1）项目已正式取得国有土地使用证。 （2）项目已取得建设用地规划许可证。 （3）项目已取得建设工程规划许可证。 （4）项目已取得旅顺经济技术开发区计划委员会的立项批复。 （5）项目建设资金已经开始筹备。 4.主要技术经济指标 项目开发建设的指导思想是：集合国