《目标成本管理》03、目标成本测算方法作业指引.docVIP

目标成本测算方法作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 规范房地产的项目发展、策划、设计各阶段成本测算方法，为各阶段的经济决策提供准确的成本数据支持，并逐步强化全集团的项目目标成本策划能力。 适用范围 适用于集团房地产开发企业施工之前的目标成本测算。 术语和定义 目标成本：基于公司的经营目标，结合市场和项目资源状况，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的项目成本指标。 职责 集团成本管理部：负责项目发展阶段的成本测算 项目公司成本部：负责组织策划和概念设计、方案设计、初步设计阶段的成本测算和施工图设计阶段的成本预算，并负责项目目标成本的最终确定 项目公司开发部、设计部、工程部、采购部、营销部、财务部：在各阶段负责提供由本部门责任的项目开发事项的成本费用数据和相关信息 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系： 标准项目公司 芜湖公司 铜陵公司 宣城公司 营销部 策划部、销售部 营销部 营销策划部 设计部 设计部 设计部 总工程师办公室 开发部 开发部 开发部 前期事务部 工程部 工程部1、2 工程部、景观部 工程管理部 成本部 预算部 预算部 工程成本管理部 财务部 财务部 财务部 财务部 办公室 行政人力部 综合部 总经理办公室 采购部 预算部 采购部 材料管理部 工作程序和方法 确定目标成本应遵循的基本原则 客户导向 项目开发应逐步以客户为导向，尤其在项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客敏感点，并将其转化为定性或定量的明确描述。 在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客敏感点倾斜。 瞄准竞争楼盘 在项目选择和项目策划阶段，重点关注以下项目类型：（1）和本项目的客户定位相近，区位相似，形成直接竞争关系的项目；（2）在本项目周边，有一定的竞争关系，更主要是地质情况相似的项目。以这两种类型楼盘的成本数据作为主要参考。 调研分析的重点：竞争楼盘的产品组合方案、每种产品的主体结构，主要材料设备的品牌与档次，对公建和配套建设的布置与面积控制，软硬景的搭配等。 竞争策略要求 在项目选择和项目策划阶段，应以集团战略和公司经营目标为导向，结合内外部竞争环境和项目自身资源条件形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求结合产品关键元素表述成定量指标或定性描述。 在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 倒逼成本 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据竞争楼盘和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，用以指导项目策划硬性指标和各阶段设计工作。 项目发展阶段的目标成本测算内容和深度 《目标成本测算—可研版》的主要依据： 基于集团对项目盈利水平的预估； 当地典型竞争楼盘的成本水平。 可研阶段的成本测算对“对前期费用、社区管网工程费、园林景观工程费”测算到二级科目即可，对“土地获得价款、主体建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用”需要测算到第三级子科目。 对二级科目“土地获得价款”下的“红线外大市政配套费”的测算需要在技术管理部对项目地形和周边配套做调研分析的基础上进行比较准确预估，作为和政府进行市政配套谈判的主要依据，以减少在开发过程中市政配套建设的不确定性和被动性。 此阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—可研版》。 项目策划和概念设计阶段的目标成本测算内容和深度 《目标成本测算—策划和概设版》的主要依据： 可研阶段的可售单方造价测算值； 当地典型竞争楼盘的成本水平； 产品定位报告中对客户需求的分析以及在分析基础上对产品关键要素，诸如外立面、户型、大堂、管网设施、园林景观的功能和档次定位； 概念设计成果，诸如：技术经济指标表、功能分区与产品分布图、景观分析图、商业、公建配套分析图等； 《目标成本测算—策划和概设版》的内容和深度 土地获得价款：根据已达成的土地购置协议和已明确的各项土地费用，主要由开发部提供到四级科目的数据，作为已发生或者可以确定的数据，填在此处，一为项目资金计划，二为后面各阶段的成本按期分摊提供准确的数据。 前期费用：测算到三级科目，由事项责任部门提供各项数据的预计值。 主体建筑安装工程费：成本部根据产品的功能和档次定位，以及各种产品的面积指标，结合当地市场水平对三级科目的“别墅、联排、多层……”等各种产品类型进行测算。 社区管网工程费：成本部根据各种管网系统的功能和档次定位，结合当