定位策划-住宅小户型-2010武汉汉口某小户型项目定位及物业建议.pptVIP

国内其他城市实现高价格类似项目列举 城市 项目 区位 物业类型 价格 户型 客户 说明 北京 柏悦居 长安街 酒店式服务式公寓 5.3万元/ ㎡ 90㎡一房 至240 ㎡两房 顶级富豪奢侈占有； 顶级商务客； 政府高官； 外籍人士； 购买此类产品的客户多用于临时休憩，商务接待或奢侈性收藏，高端出租； 在一线城市的这类顶级客户对顶级公寓需求大面积和舒适度，而不在于房间数的多少。 Soho北京公馆 三元桥 公寓 4.3万元/㎡ 150 ㎡两房至270 ㎡三房 上海 济南路8号 卢湾区 酒店式公寓 10万元/ ㎡ 80 ㎡一房至140 ㎡两房 公馆77号 黄埔区 公寓 4.3万元/㎡ 90 ㎡两房至160 ㎡四房 成都 富力史丹尼国际公寓 青羊区 公寓 1.1万元/ ㎡ 40~70㎡一房 城市富豪 高端商务客 理性投资客 在二线城市中购买高端公寓的客户需求面积明显小于一线城市，但同样要保证舒适度。 杭州 绿城 深蓝广场 武林商圈 写字楼+公寓 3万元/ ㎡ 160 ㎡三房 重庆 喜来登国际中心 南岸区南滨路 酒店式服务公寓 1.7万元/ ㎡ 22~55 ㎡单房 很多城市包括和武汉同阶段的二线城市类似项目，通过酒店服务式公寓捕捉到高端需求的细分市场并成功实现高价格，武汉市场上能否走此路线，我们需进一步验证； 酒店服务式公寓的需求面积，在保证舒适度下,一线城市户型面积较大，二线城市较小。 我们探寻国内其他一二线城市，城市中心小规模项目如何实现价格超越的发展模式 项目整体定位 汉飞青年城（2004年） 位置 规模 价格（元/㎡） 户型 解放大道永清段 3.6万 起价3900 最高5400 30~50㎡ 客户 投资客、青年白领、高端出租 2004年实现的价格比周边楼盘高出2000元左右； 由烂尾楼改建完成，精装小户型借用酒店式公寓概念； 800套房源，数月售罄，租金达到800～1200元/月。 武汉市场上的所谓酒店式公寓大多都由烂尾楼改建而成，是打着酒店式公寓旗号的精装小户型，如：非常男女、东方时空、宝利金国际广场、金叶ＳＯＬＯ国际、上城国际…… 君逸濠天假日酒店（在售） 位置 规模 价格 户型 汉阳江汉桥头 总共300套 50套酒店公寓 9000 元/㎡ 40～90㎡ 一房、一房一厅 客户 投资客，退休养老 有汉江和月湖 景观，知名酒店管理公司，销售良好； 项目主体为产权式酒店（回报率8%） ，公寓只是有景观优势的部分产品， 在酒店资源和长期回报的支撑下，公寓价格高出周边2500元/㎡。 武汉真正意义的酒店式公寓供应少，多为精装小户型，对酒店式公寓的长期投资价值和酒店式管理强调不足，目前唯有汉阳的君逸濠天是纯正的酒店式公寓。 酒店式公寓，也是项目实现高售价的途径之一。 武汉市场上所谓酒店式公寓多由烂尾楼改建且集中在商圈附近，市场接受较好，售价较高 项目整体定位 功能转换 ——酒店式公寓 汉口公寓产品盘点 项目 规模 产品 价格 备注 澳门银座 296套 40~80㎡，一房，两房 10000元/㎡ 精装 铂金公寓 476套 一房、两房 11000元/㎡ 精装 天下晶立方 298套 37-54 ㎡之间，全LOFT结构． 12000元/㎡ 毛坯 天瑞国际 600多套 40~60㎡，一房 10000元/㎡ 精装 客户 企业中层，高级白领、小生意人、年轻夫妻 澳门银座精装 天瑞国际 汉口现有公寓产品的客户层级不高，主要以城市中产为主; 公寓产品的供应也以普通的精装修小户型公寓为主，且供应量少。 武汉市场上公寓产品供应以普通精装公寓为主，满足城市中产需求。 功能转换 ——酒店式公寓 汉口中心区公寓产品供应稀少，主要供应是精装小户型，面对客户群非城市顶级阶层 项目整体定位 中心区位； 世界顶级配套； 五星级装修及物管； 世界级材料； 户型面积较大。 城市区位； 主流配套； 普通精装修； 中高端物管； 常规公寓户型。 主城区位； 高端配套； 国内知名材料精装； 品牌物管； 常规公寓户型。 顶级公寓 高端公寓 普通公寓 北京顶级公寓： NAGA上院 柏悦居 昆仑公寓 武汉公寓产品供应还是以普通公寓为主，公寓产品价值层次不明显： 汉口顶级公寓市场的机会有待挖掘，这是项目的机会之一。 项目整体定位 与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，顶级公寓还未出现 项目 规模 均价 （元/㎡） 汉阳中心区 住宅均价 君逸濠天假日酒店 300间 产权酒店8000 公寓9000（50间） 5700元/㎡ 君逸濠天起初销售困难，后引进戴斯酒店管理公司，销售好转； 知名酒店公司，能提升入住率，能给到客户信心； 承诺回报率8%，吸引长期投资客。 项目 规模 2006年售价 （元/㎡） 2006年汉口中心均价 纽滨凯国际酒店 285间 产权酒店7000 4500元/㎡