方案设计-住宅-沈阳大潘镇住宅项目物业发展、规划设计深化报告.pptVIP

本项目价格竞争力评估 本项目价格竞争力指标评估： 产品提升能力： 前期：＋10％； 后期：＋20％～30％； 市场承受及回款压力： 前期：－10％； 后期：－15％； 营销力（受制于资金）： 前期：0％； 后期：＋10％； 沙岭镇与本项目契合度较高，可作为参考。 平均单价为2300元/平米； 张士开发区整体定位高，市政配套良好，价格提升能力较强，因此需折扣参考。 平均单价约为3000元/平米； 经验折扣80％，为2400元/平米； 前期价格：（2300＋2400）÷2×（10％－10％）＝2350元/平米 后期价格：（2300＋2400）÷2×（25％－15％＋10％）＝2820元/平米 提升弹力空间： 通胀因素：项目周边经济的特点，如物价不出现恶性增长，则带来的增值弹力不明显。 自然增长：房地产受调控，此部分应谨慎。 营销力：存在进一步提升空间。 小结： 企业是第一次进入房地产开发，项目又存在一定的风险，因此首先应保证稳健起动。 而结合项目后期发展定位的要求、企业手中还掌握一定的土地资源，所以应尽快提升开发理念、快速提升自身能力。 本项目采用了较高的定位，目标引领市场发展，而定位之后必须有足够的产品力加以支撑，而产品创新的背后是对企业成本控制、施工管理能力的考验。 The EndTHANKS 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型 多层住宅在潜在客户的购房需求中占最主导地位。 受容积率压力，可在后期安排适量的小高层。 潜在客户最喜爱的户内空间结构是普通平层。 普通平层施工难度小，建议全部采用平层。 潜在客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感 尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。 以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块对比突出现代感，通过色彩变化丰富整体效果。 入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。 退台设计 逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图 2层/3层/顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次 考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为半封闭/封闭式设计 顶层特色设计 建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力 顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光 首层 送花园 多层竖向示意 3层 2层 首层 4层～ ～10层 顶层 单体造型：特色小高层洋房的单体竖向设计 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：砖红色 配色：白色、米黄色、黄色…… 砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：白色 配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色…… 白色，清新、夺目，局部加入跳跃的色彩，令项目建筑整体形象清新、突出 建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富 实：砖红色/白色的外墙 虚：清透的玻璃 虚实对比下，表现建筑的现代感、品质感 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 欲购房面积，显示60～80平米户型为需求的绝对主力 乡镇居民 产业人口 城西中低端 欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力 户型配比：以紧凑型、小户型为主 沈阳客户购房面积普遍偏小，以两房为主。 本项目特定的属性又决定了客户并非奢侈的改善型，也应该以小户型为主。 户型 面积（m2） 比例 一房 60以下 5％ 紧凑二房 60—80 55% 舒适二房 80—100 30% 紧凑三房 100—115 5％—10％ 本项目户型配比 潜在客户最喜爱的户型创新亮点是附送空间(阳光室) 1.5的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细节多着手就显得尤为必要。 户型设计核心提升建议：增加附送空间 入户花园 为室内提供更多的绿化空间 封闭后可增加功能空间大面积 景观阳台 充分利