设计管理-产品建议书-杭州万通中心产品建议书（第3版）.docVIP

杭州万通中心产品建议书（第3版） 1、整体定位 2、配比本项目由商业和写字楼两部分组成，商业总建筑面积约万平方米（含地上和B1层）；写字楼地上建筑面积不少于3.65万平方米。 2.1商业 本项目商业部分是整个运河商务区的商业核心所在，定位为“融合家庭娱乐和时尚元素的一站式购物中心”。 满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的时尚性综合商业的消费需求，集中面向区域内最具消费力的年轻家庭和年轻人。 建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰、商业品牌以及营销推广等手段，树立鲜明特色和时尚形象，令项目独具魅力。 商业档次中偏高的商业品牌以中档品牌为主，配以部分中高档品牌提升形象。零售业态重点引入平价时尚类国际知名品牌等。同时，餐饮和休闲娱乐业态将配置和预留较高的面积比例。 2.2 写字楼 本项目写字楼部分要求风格现代，具有高品质形象、鲜明特色和地标性特征，公共区域品质高、形象好，户型可灵活组合，生态环保，性价比高，并跟周边主要竞争项目远洋写字楼物业形成差异化。开发策略为分散销售，目标客户群主要定位于两类客户： 主流为投资客：来源杭州及浙江其他经济活跃的城市。投资回报率和增值空间单位面积要有所控制购买自用：客户以杭州本地成长型企业为主，尤其对本项目区域认同度高的公司和机构他们处在公司发展的上升期，希望通过高档的办公空间展现企业形象。 3、设计要点 3.1整体布局及交通组织 充分考虑跟东侧绿化带、南侧广场、上塘路高架，以及南面和西面远洋项目之间的呼应关系，形成有机的结合，提升本项目的展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。 项目车流主要通过紫荆路进到本项目，人流主要通过项目东北侧和东南侧进入本项目。考虑到地块外人流的主要来向，请务必结合周边道路、人行天桥及东侧绿化带、南侧广场合理的引导和组织分配人流。 西侧市政路要考虑货车、垃圾车等服务用车的通行和停泊。 处理好写字楼和商业之间的关系，在空间构造、立面关系和平面关系上进行有机结合。 由于用地紧张，商业和写字楼的车行动线应统一考虑，停车场应统一利用管理。 3.2建筑风格及造型 现代，，在区域内营造一种的感觉 3.3绿化景观 项目东侧规划绿地的设计以儿童和年轻人为重点吸引对象，增加它们参与和互动的功能；如设置标志性景观，如情景喷泉、特色城市雕塑、轮滑广场等等。需要有组织400人以上的室外活动场地，并可搭建舞台，能有效吸引和积聚人群，提高东侧沿街面的商业价值，拉近与人行道的距离。 4、各物业设计要点 4.1商业部分 东北角在2F或3F与预留与横跨上塘路的人行天桥对接的可能。 东面不强调主入口，东面沿街旗舰店铺可设置独立外出入口。 电影院在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直电梯，并可与地下车库相连，但不能占用商业价值较高的位置。 位于较高楼层的影院、餐饮、电玩娱乐等考虑集中布置独立的垂直电梯或扶梯。 4.1.2立面和造型 立面要求时尚现代、富有创意。 商业需要兼顾东南西北和上部五个立面的均好性，但重点强调东南角主出入口及其立面，并需考虑东面、南面沿绿化地和广场的立面效果，形成远中近各距离良好的可视性和对人流的吸引力。 商业裙楼的外立面力求简洁，减少曲线，便于内部商铺布置。主入口，一层、二层，及餐饮楼层及重要餐饮部位要求通透外，其他楼层以实体为主，要求设计大型LED屏幕、大型裙房广告位及设计预留项目logo位置，设计中整体考虑外立面日景及夜景。 4.1.3内部空间和布局 对于建筑空间的处理须从功能角度出发，设计合理的曲线或折线，满足商铺布局、可视性最大化和营建的便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、精确有效，平面交通能使人流有效到达平层各个点位，并能形成回路。强调空间布局利用的均好性，形成有机的人流动线，实现每一楼层的商业价值最大化，尽量避免出现第二通道，杜绝出现人流死角和盲端。 中庭的面积建议从下往上面积逐步扩大，以提供更好的可视效果。 中庭跟东南角和东北角入口形成呼应，在东南入口进入应有良好的视觉感受，同时保证商业店铺的布局（如不影响电影院的布局）。 柱距要考虑商业店铺划分的合理性，兼顾停车位的划分。 商业整体使用率达到65%，首层保证60%。 除非规范强制要求，否则机房等设备用房尽量设置在地下或较高楼层等商业价值较低的楼层或空间。 餐饮区的分布应该尽量集中，以方便硬件设施资源共享。中餐餐饮的厨房设施应分别配备专用卸货通道和排烟风道，避免货流和废气对其他用户的干扰；而水、电、煤气、上下水系统、洗手间和厨房空间、层高的安排等方面都需要加以重视。 商业1F满足净高不低于4.5米，2F-8F各层满足净高不低于3.5米，B1满足净高4米，电影院特殊要求：梁底净空不小于9米，柱间距大于12米业态通过建筑设计，产生特殊的购物体验。Wa