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跳出土地储备的讨论基点浅谈房地产行业未来 笔者对P的构成没有研究，由于职业所在行业，对营销管理略懂一二。房子终究是卖给人住的，连购买房子的主体——人——消费者都不了解的话，那靠什么发展企业呢？ 股市和房地产之间的关系被评论者定位：联动的蚂蚱，说股市上去了，地产价格就下不来。这种说法并非没有道理，从股市繁荣时期全国的房屋、汽车、旅游、珠宝、服装等消费而言也是同比增加的，股市红火的时候，获得利益的人敢于消费是因为他们挣到了钱，但是也不能否认，很多人是因为对自己的未来有信心，只有对未来有信心的人才敢花未来的钱，而4000-5000点之时浏览和统计国内各银行信用卡办卡总数就能说明笔者的观点——透支的不是银行的钱，而是自己的未来，正是对未来有了信心，人们才敢花以后的钱，也就敢于透支花钱了。 争论的焦点：股市和房市 股市和房地产之间的关系被评论者定位：联动的蚂蚱，说股市上去了，地产价格就下不来。这种说法并非没有道理，从股市繁荣时期全国的房屋、汽车、旅游、珠宝、服装等消费而言也是同比增加的，股市红火的时候，获得利益的人敢于消费是因为他们挣到了钱，但是也不能否认，很多人是因为对自己的未来有信心，只有对未来有信心的人才敢花未来的钱，而4000-5000点之时浏览和统计国内各银行信用卡办卡总数就能说明笔者的观点——透支的不是银行的钱，而是自己的未来，正是对未来有了信心，人们才敢花以后的钱，也就敢于透支花钱了。 回顾几天前的新闻，2009年9月4日人民网：北京市发改委新闻发言人介绍，2008年北京居民储蓄余额突破1.2万亿元，按常住人口计算，合人均7.1万元。回溯到1978年，北京居民储蓄为9.3亿元，人均储蓄106.7元。当然，如果是把所有储户钱给常住人口平均，是“被增长”了。因为北京非常住人口储户比例不低。 尽管如此，从总量来说，居民手中并非没有钱，而是在当前经济形势下对整个市场的未来，对所在企业的未来，对国家经济的未来没有信心，从而对个人发展的信心也降低到了人生最低。在这种灰色情绪中，钱就成为手中最为稳妥的生存筹码，存在安全也正是基于此。当一个国家的大部分言论都是说：经济的复苏要很久，现在还不知道怎么办，我们没有未来，我们的未来和美国是一体的，美联储的一举一动都能要了我们的命…… 这样的灰色言论笼罩下，人们的情绪如何不灰色呢？人们又哪里来的安全感和自信心呢？一个没有安全感和自信心的人怎么会花保命的那点存款呢？ 于是这就等于是给一些为了自己所在行业或者机构的，总是散布灰色言论的人提出了一个他自己必须承受的悖论：他说得越多，人们就越没有安全感和信心，越是没有安全感和信心，越是抵制和恶感其所在行业和机构，越是抵制和对抗越是不舍得花钱，越是发出要求其降低价格的怒吼。而这种怒吼又影响了管理层的决策，从而也影响了管理层对其态度。 所以，有的时候，当我们浏览坊间公开信息和各种言论的时候，常常感到荒谬和哭笑不得。但其人在其位却依然不知不晓大声鼓噪，很难解释其言行的诡异究竟是希望对其自己所在行业的打击还是维护？是对政府的质疑还是对自身所在行业的抗议？ 而此类种种的言行却将矛盾计划成了显性的供与购的对抗。还有令人费解的一些观点追随和追捧者也是十分荒谬和无厘头。笔者也并非地产研究者，但笔者依然保持从整体看局部的态度，所以，笔者认为看一个行业不能从行业看行业，而应该从国家的整体去看。 房子是卖给谁的？ 研究任何一个行业的时候都不能脱离这个国家的现行政策和社会普遍价值的认知，这直接关系到你的产品卖给谁，怎么卖的问题。 房地产行业也是一样，不能只看该行业与该行业相关行业的动态情况，而是应该结合市场，国家大政方针，国内生活习惯的改变，流行趋势等等多层面的研究和分析。最简单的一个问题是，房子是卖给谁的？ 当然是人了，那么，地产发言者们是不是应该关注国内计划生育政策呢？并且回溯到上个世纪，再预测到下个世纪才对呢？ 可能会有人质疑笔者观点，因为之前有年龄长于笔者的知名企业家直言不讳地质疑笔者：一个黄毛丫头、小P孩除了摘摘抄抄，写个作文，对付个稿子骗几个稿费，你懂个P？ 还有人说：头发长见识短，一个小女人你知道个P？ 是女人不假，没有专家们年长也不假，并且笔者也不想否认，我的文章中经常会有注明来源摘录一些观点作为论据或者反驳依据。有“观点之辩论，无是非之争执”这是故去的经济学家董辅■老先生的遗言，而笔者十分认同和赞同。 负责并且客观地说：笔者对P是由什么组成，怎么生成、输送、排泄、主体构成没有任何研究。但由于职业所在行业，对营销管理略懂一二。房子终究是卖给人住的，连购买房子的主体——人——消费者都不了解的话，那靠什么发展企业呢？ 有无数善于计算的高手能人善于数算，我就不在这里用数算去说服谁了。只是提供几个线索，供思考之。就城市人口而言： 1.当前国内人口最多的是哪几个年龄段？