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追本溯源话策划 安徽吉晟商业管理有限公司 整理 策划不是人人都能做的 　　现在房地产策划人才很难招，而且工资要求也很高，一个在这行做了不到三年的新人，应聘时开口报价就是五、六千元。这到底是怎么了？ 　　细一打听，原来是很多做策划的都到外边去了，扛着一二线城市的旗帜，要么到一些外地大开发商那当总经理、副总经理，最差也是个总监，要不几个人合伙，借个牌子给别人做代理去了。额的神、上帝及老天呀！这也行啊？？策划是什么？ 　　去年在海口，海口规划局的副局长姚先生开玩笑的问过我这问题，说真的还真不好回答。他笑了下给我举了个例说：在大学一个男生要追一个不认识的女生，怎么创造接触的“第一次”，方法很多种，但一个同学的方法是，等那个女生进图书馆交借书证的时候，男生立即跟上去，并把自己的借书证放在她的上面，过一会马上出来并错把女生的借书证拿走，然后在某个时候借故交还借书证，就名正言顺的有了第一次了。姚局问我，这是不是策划？我说应该算策划。 　　不是！这还不是策划，或者说还不是高手的策划。高手的策划是，让这个不认识的女生主动策划如何创造接触“自己的第一次”。姚局说。高！高！高家庄实在是高！ 　　为什么高？高在什么地方？高在思维！策划一个接触“第一次”的办法并不难，但是有几个人能想到根本不是自己怎样去主动，而是让女生怎样主动来找自己？这才是真正的策划。所以，策划是一种思维，它不是经验、不是模式。 　　现在有一种现象，似乎策划人人都能做，只要是在这一行呆过一年半载的都能做，甚至一些刚走出校门的大学生，话都还没写通，思维都没有定型，也敢自称是房地产策划人，也敢扛着大旗就去接项目，这策划也忒不值钱了吧！ 　　策划是什么？策：就是策略。划：就是谋划。策略、谋划岂是人人都能做的？那是定方向、定战略的大事。你没有体验丰富的人生经历，你没有敏锐的思维判断能力，你没有一会天上、一会地下、一会左、一会右全方位看问题的能力，你没有打碎一个泥娃娃又能把它捏出来、搅成一团乱麻又能抽成一根丝的功夫，你谈什么策划谈？ 策划人必须把几种角色集于一身：战略家、医生、导演。 策划人还必须有超出一般人的胆量。因为一个项目少则一个亿几个亿，多则十几亿，全部交给你，你敢吗你？ 策划人还必须要建立自己的理论，并用这种理论指导自己的策划。现在有些人瞎猫碰死老鼠的做了一两个成功楼盘，就到处胡吹自己如何如何，就敢堂而皇之地称是无敌天下，就敢今天批王志纲、明天骂易宪中。策划不是吹出来的，也不是骂出来的，而是做出来的。一个真正的策划人至少要做20个楼盘，还必须是不同类型的才敢说入道了。因为，项目与项目不同，市场与市场不同，其策划思路也不同。如房地产就有住宅、写字楼、商业地产、专业市场等，而仅仅住宅又分单体楼、小区盘、大盘、还分洋房、公寓、别墅、高层、多层等等，如果你这些类别没做过，你能称自己是真正的策划人吗？ 策划人还必须有纵向横向的专业知识，如： 前期的市场调研，（那可不是简简单单的踩盘）你知道有几种调研方法？哪些项目应该用哪种或哪几种方法？ 前期的规划设计建议，你对建筑的类别、建筑的布局、外立面、户型、园林、配套等等都不懂怎么给别人建议？ 　　还有…… 　　还有…… 　　所以我说，策划不是人人都能做的！ ………………………………………………………………………………………… 备注：本书各篇章均来源于网络各博文，安徽吉晟商业管理有限公司仅做整理和润色，且仅用作内部培训使用，各篇章版权仍属各章作者。 目录 买方市场与卖方市场下的策划……………………………………………………4 营销不过市场经济时代背景下的一种策划………………………………………6 “策”中有“划”、“划”中有“策”…………………………………………… 9 新形势下的房地产策划……………………………………………………………12 项目策划始于地块研究……………………………………………………………16 浅说市场调研………………………………………………………………………25 市调是项目开发的基础……………………………………………………………29 客户研究贯穿项目策划的始终……………………………………………………41 寻找项目的魂——定位……………………………………………………………45 五度思维——定位产生的必要因素………………………………………………50 项目定位的四个方法……………………………………………………………53 规划设计的原则和方向…………………………………………………………60 总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值………………………………69 规划设计的原则和方向由定位决定……………………………………………73 城市规划与项目规划密切相