营销策划-住宅大盘-龙湖地产-青岛启动会营销策略.pptVIP

* 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 六、营销策略 6.1 竞争格局 6.2 价格规划 6.3 营销效率 6.1.1 竞争格局-市场简析 六、营销策略——6.1竞争格局 青岛公寓2009年3月起开始成交量突然放大，之后持续保持在50万方以上高量 ；下半年随着城阳、胶南成交量大增，价格小幅波动后，回升至7200元/平米左右 青岛别墅上半年成交区域主要为涝山、市南，下半年转变为城阳、李沧，月均成交量由不足5000平米上涨至15000平米左右（约50套），价格达到10000元/平米左右 以上数据统计为青岛七区二市 数据来源：易居中国 以上数据统计为青岛七区二市 数据来源：易居中国 6.1.1 竞争格局-市场简析 青岛总价200万以上住宅成交旺盛，套均面积区间200平米左右 高端住宅购买力充足，类独栋存在较大市场机会 6.1.1 竞争格局-市场简析 以上数据统计为青岛七区二市 数据来源：易居中国 城阳占据青岛2009年别墅成交7成以上，成为青岛别墅最主要供应区域，且影响青岛整体别墅成交价格 项目所处城阳区市场接受度较高，将逐步成为青岛主流别墅聚集区域 6.1.1 竞争格局-市场简析 以上数据统计为青岛七区二市 数据来源：易居中国 青岛2009年别墅销售前两位-百通香溪庭院、100福国际山庄均集中于城阳惜夏板块 两项目2009年分别成交208套和122套，且品质较高的香溪庭院单价突破万元 高品质别墅在青岛成交旺盛，我项目产品存在较大市场突破空间 6.1.2 竞争格局-—竞争标杆 六、营销策略——6.1竞争格局 本案 1.卓越蔚蓝群岛：在本案白沙河对岸，1600亩复合大盘，品质较好，2009年销售住宅1200套左右，别墅15套 2.万科魅力之城：位于城阳核心区，区域住宅标杆，品牌效应明显，2009年销售648套，均价6800元 别墅： 3.百通香溪庭院：09年青岛别墅销量冠军，全年销售208套，总价范围185万~800万元 4.100福国际山庄：纯别墅区，三面环山，依山而建，环境好，产品力一般，09年销售122套，总价范围160万~330万元 5.芭东小镇：位于即墨市，以环境和温泉度假为卖点，产品力较好，09年销售108套，总价范围118万~667万元 6.银盛泰德郡：业态为联排、双拼、洋房、小高层等，预计2010年下半年开盘，价格10000左右。 卓越-蔚蓝群岛 别墅；单价8000-9000,月均1.25套 公寓；单价4500-5500,月均54套 百通=香溪庭院 别墅；单价8000-12000 月均12.6套 万科-魅力之城 公寓：单价7000 月均54套 100福国际山庄 别墅：单价7000-9000 月均10套 即墨：芭东小镇 别墅：单价120000 月均9套 银盛泰-德郡 别墅：单价10000元左右 2010年中入市 项目所处周边区域竞品项目产品品质均较低，我项目产品可突出品质优势 区域内别墅产品量大、集中，且成交旺盛，价格万元左右，利于我项目别墅产品销售 区域内公寓产品成交量大，但价格偏低，对我项目公寓产品形成较大价格压力 公 寓 ： 别 墅 ： 6.1.3 竞争格局-竞争战略 六、营销策略——6.1竞争格局 市场竞争 优势： 1、整体市场价格平稳，需求旺盛 2、别墅市场供销均少，品质低；城阳为别墅聚集区域 3、公寓市场品质及价格分化严重，存在较大中间机会 劣势： 1、整体市场成熟度不高，产品品质低 2、别墅总体成交量小；郊区公寓接受度低、价格低 项目竞争 优势： 1、区域发展潜力大 2、城市一居所别墅社区 3、高品质、低密度产品；高端的产品体验和服务 劣势： 1、项目周边环境、道路、配套现状较差 2、周边项目低价影响 3、公寓产品户型、朝向影响 战略性突破策略 1、借力政府政策导向，重塑区域城市居所价值地位及形象 2、震撼体验区确立青岛全新高品质生活方式标志 3、精准客群营销定位，前期策略性放弃一线海景置业经验客群，集中力量选择市区中高端客户 4、经济型类独栋高单价、控总价，形成热销突破 四合院独栋高单价、高总价，实现高溢价