营销策划-住宅大盘-德置行-2014辽宁沈阳俪锦城整体营销策略报告.pptVIP

我们的思考 2014营销总策略 寻求群众焦点+优化营销方略 打赢三大战役！ 成名之战 突围之战 追击之战 成名之战 战役时间：2014年2-4月 战略目标：全城热议俪锦城，凯德集团名彻盛京！ 战略方针：寻求舆论焦点——“居者有其屋”大型公益活动 新加坡凯德置业为感恩回馈沈阳客户4年来的鼎力支持，为沈城百姓谋福祉，让沈城人们感受新加坡花园建筑理念，新加坡企业带来的物业管理理念等，特拿出100套好房免费住。 ——4年来未做的事情在这三个月一并奏响！ 3月营销计划 居者有其屋,好房免费住 本活动出发点基于本案极为庞大的产品库存量，按照现有销售速度来去化现有产品（暂不考虑4期及以后产品），仍需去化10余年之久。如何利用这些资源成了2014营销工作的考虑切入点。 操作手段：选取3期一栋小高，整栋楼或筛选100套房源，统一简装用作本活动房源，可以在园区中作以标示。与客户签订协议，约束房屋使用并承诺房屋期满后可按协议当时售价出售给居住者。 3月营销计划 关键词：免费住 3年无增价 活动影响力和预期效果 社会层面：解决政府实际困难，创造社会价值。 舆论层面：聚焦群众视线，引起同行和业内大讨论，为推广营销打响主题，为媒体报道创造话题。 营销层面：通过存量盘活增量，最大化利用现有资源，在同成本情况下创造最大利润。 突围之战 战役时间：2014年5-7月 战略目标：沈阳最热闹的售楼中心，沈阳卖的最好的房子！ 战略方针：通过暖场活动，免费住活动资格筛选，世界杯竞猜等活动，每周聚集大量客户在销售中心。 追击之战 战役时间：2014年8-12月 战略目标：王者回归，一起来住沈城最具活力成长型社区 战略方针：与周边竞品推售节奏形成差异，减少竞品干扰，建立会员制，加推新产品，形成热销浪潮。 整体营销战略 通过项目细节打造及软性服务打造，提升整体形象及档次 品质提升，形象落地，拓客手段增加，产品借势互补 实现项目形象再次落地，以大型造势活动增强项目知名度，带动销售。 改变现有单一的上客途径，以于洪、铁西为主战场增加上客户渠道. 根据田忌赛马原理,利用高层产品补充货源，利用洋房产品品质拉升高层产品溢价。 2014年营销总则 决胜终端 二大营销策略决胜2014 人海战术，网状蓄客决胜终端 Ⅰ 外展点:20个 直销员:100个 [企业洽谈]：由开发公司为主，销售为辅，对项目周边的企事业单位陌拜并进行团购洽谈，首次拜访时，建议送予团购公司发起人一份价值300元左右的精美礼品（例如：红酒礼盒或茶品礼盒）。 [成团要求]：五人以上即可享受团购价格，在原有基础上享受9折优惠。 [渠道1] 团购洽谈 周边办公单位上门洽谈 合作单位参与 策略 落地 唐轩英郡 — 推售节奏 项目一期 项目二期 项目三期 项目四期 一期产品售罄 二期产品售罄 三期产品售罄 三期产品类别：多层、小高 唐轩英郡 — 推售信息 当期户型配比—65、66、67、68、71、73、98、100、101、102、103、104号楼 面积 套数 配比 一室 45㎡49㎡ 108 20％ 两室 58㎡—87㎡ 396 80％ 去化分析—— 四期共40栋楼，产品小高、多层、现推出第一组团12栋多层。现去化百分之五十。由于区域价格相对市区地段相比较低，客户又普遍以刚需为主，大多对两室的产品比较青睐，购买时优先考虑两室，两室房屋去化优于一室房屋。 当期开盘时间：2013年5月 65 66# 100 101 102# 105# 98# 65# 100# 101# 104# 71# 67# 68# 73# 唐轩英郡 — 畅销户型 唐轩英郡 — 畅销户型 唐轩英郡 — 营销价格 多层均价：4300元/平米 主力总价区间：30万—40万 价格体系—— 全款97折、按揭99折 优惠方式—— 唐轩英郡 — 营销推广 媒体推广—— 圈层活动—— 线上：短信 线下：DM、围挡、外展点、市内售楼部 一次性付款97折，按揭99折、低起价、四重优惠2.8万元。 唐轩英郡 — 客户分析 来源区域 置业目的 行业类别 总结：胡台当地居民，周边乡镇、沙岭人群 总结：因为低总价，大部分为经济基础较为薄弱人群购买 总结：因为居住习惯，和工作地点工作收入原因，选择就近购买 胡台本地、周边工厂、胡台、少部分沙岭地区 大部分为刚需房自住为主、少部分投资，养老 当地居民，私营业主，工厂工人、公司职员 唐轩英郡 — 现场包装 现场照片 综合评价 胡台地区开发规模最大，开发周期长，配套设施完善，在周边项目里具有较强竞争性。 售楼部 小区雕塑 小区实景 业主巴士 小结 板块内当期在售房源统计 项目/产品 坤业城 金沙 尾盘 假日小城 唐轩英郡 本项目 合计 一房 88 220 ____ 108 132 548 二房 228