营销策划-住宅大盘-2013年01月惠州龙光城2013年营销案.pptVIP

【2013营销策略】 推广策略 渠道策略 品牌策略 2013营销策略 策略一：控制推货速度，相对集中推售； 策略二：推售时丰富产品线，进行合理搭配，减少客户浪费； 策略一：组团命名包装，提升项目形象包装。 策略二：加强2012年最为有效的媒介推广，在重要营销节点，集中暴破推广； 策略三：在媒介及活动方面，达到事件传播目的。 策略一：极力宣传龙光地产进入地产50强； 策略二：通过龙光地产成功上市，感恩回馈年，建立品牌； 策略三：通过慈善事业提升项目企业品牌形象 推货策略 策略一：扩大目标客户层面，加强深圳各区域客户拓展； 策略二：合理利用三级联动，使其规范化，采用巡展、团购、三级联动、老带新等全面进行升级组合。 打造全品社区 多产品线搭配推售 渠道升级规范化，全面开拓深圳客户 集中爆破，活动及媒介制造事件传播 成功上市，感恩回馈贯穿全年 【产品推售策略】 前期去存量，后期相对集中推售 3月前以去除存量，配合补充小量多批快速推货，后期相对集中推售； 利于媒介集中爆破 集中推售有利于项目各媒介集中推广发力，增强某个时段的曝光率，短时间内迅速占领市场； 货量较多，小量多批推售较难执行 常规铺排推售28亿目标，每月都有开盘，较难铺排操作执行； 观点 建议：相对集中推售，利于集中推广、制造市场高度关注 【产品推售批次策略】多产品组合，打造全品社区满足不同客户需求，从而快速去化。 推售策略 工程节点 已推存量销售率 多产品组合推售 与工程节点相结合，在取得预售证时，尽快推出新品。 打造项目全品住宅社区，供应产品从公寓到普通住宅，再到别墅 产品应有尽有，同时在同类型产品中从户型面积、结构、景观等进行差异化供应补充，丰富产品线。 项目供应已推在售组团销售率至少达到60%以上，推出下一批新品。 【已推货量情况及后期规划指引】 别墅产品规划指引： 总价低产品市场客户接受度较高（如22栋195平米户型）； 联排控制在8联以内，最好是以4-6联为主， 8联少量客户也能接受； 建筑，园林赠送面积大别墅客户接受度高； 别墅道路为单行道，客户有一定的排斥，能否考虑小区别墅道路为双车道； 高层产品规划指引： 40-110平米高层户型热销，近两年推售规划组团产品面积应该控制在40-110平米中小户型两房三房为主，景观好地方布置少量大户型，面积应该控制在120—140平米之间； 一期产品外立面欧式风格，在外立面规划建筑结构，不利于户型房间采光及采景，建议后期规划在立面结构上给予优化； 高层产品中小户型去化速度快，别墅低总价，高赠送去化速度快。 【一期二组团，南二期，一期一组团存量户型】 余量总体情况：大户型滞销，中小户型热销 余986套住宅，其中120平米以上户型341套，占34%。 户型分布特点：一期二组团高层剩余货量以大户型为主，分布在53栋为主，是市场滞销产品；二期主要分布在41栋2单元180套暂时未推售，41栋及43栋（12月推售）。 产品营销策略： 中大户型以改善型客户及自住客户为主，需尽快完善相关配套，同时挖掘改善型客户。 推售策略1：3月份针对大户型做N+1换房计划，挖掘改善型客户群体； 推售策略2：后期开发产品多以40—130平米中小户型为主，此大户型可做后期产品结构的货量补充； 【存量大户型营销】 “0”元换房计划：送1房，住大房 目的：挖掘改善型客户，促进大户型快速去化； 时间：2013年3月1日开始 0元换房计划： 0元购一房：购买三房，四房大户型单位，可赠送一个房间（算价时，一个房间的面积赠送不计价）； 换房置业基金：1万元（凡购买大户型均可赠送，在价格表上上返） 操作执行： 对一期二组团大户型价格重新调整促销。 新品货量集中区 【2013年工程节点铺排】依据工程节点，大批新货量集中下半年达到可售，后期销售压力相对较大。 7月 1月 4月 10月 1月 预计取得预售证 2013.1.18 南一期一组团2# 2013.2 南一期一组团1# 2013.4.20 南五期取得预售证 2013.6.20 南三期二批取得预售证 2013.6.30 北一期取得预售证 2013.9.20 北二期取得预售证 2013.5 南三期首批2、3、11、12、13、1栋取得预售证 【一期一组团公寓组团户型】共计1392套，为中小户型产品，总价低，投资型产品为主。 户型 面积 套数 套数比例 一房一厅一卫 37-53 1118 80.29% 两房一厅一卫 76.54 50 3.60% 一房一厅一卫 77.87-82.74 112 8.06% 三房二厅二卫 112.12 56 4.03% 三房二厅二卫 132.81 56 4.03% 合计 1392 100.00% 2#：40-132平米 套数：320套 1#：37-76平米 套数：1072套 产品特点： 总价低：以4