营销策划-住宅创意-2012年度苏州良士文化地块营销策划报告.pptVIP

价格策略—开发品牌对比 影响因素 权重 项　　目　　　 檀郡 融侨城 康桥溪岸 班芙春天 水韵花都 水漾花城 红鼎湾 本案 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分　 得分 打分　 得分 打分　 得分 开发商 5% 3 15 3 15 2 10 3 15 2 10 3 15 2 10 2 10 承建商 3% 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 合计 8% 　 18 　 18 　 13 　 18 　 13 　 13 　 13 　 13 价格策略—物业管理对比 影响因素 权重 项　　目 檀郡 融侨城 康桥溪岸 班芙春天 水韵花都 水漾花城 红鼎湾 本案 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分　 得分 打分　 得分 打分　 得分 物业公司品牌 5% 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 2 10 1 5 1 5 物业收费标准 3% 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 合计 8% 　 8 　 8 　 8 　 8 　 8 　 13 　 8 　 8 价格策略—工程对比 影响因素 权重 项　　目 檀郡 融侨城 康桥溪岸 班芙春天 水韵花都 水漾花城 红鼎湾 本案 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分　 得分 打分　 得分 打分　 得分 现有工程形象 3% 3 9 2 6 2 6 1 3 1 3 1 3 1 3 0 0 入住时间 4% 1 4 2 8 1 4 1 4 1 4 1 4 1 4 0 0 合计 7% 　 13 　 14 　 10 　 7 　 7 　 7 　 7 　 0 价格策略—汇总对比 对比项目分析，本案在整体方面有一定优势，在区域内处于较高定位！ 六大影响因素 权重 项　　目 檀郡 融侨城 康桥溪岸 班芙春天 水韵花都 水漾花城 红鼎湾 本案 比例 得分 得分 得分 得分 得分 得分 得分 得分 地理位置 37% 65 59 44 33 33 29 32 57 楼体素质 34% 63 55 43 38 33 41 38 38 环境设计 6% 17 16 6 6 9 9 6 9 开发质量 8% 18 18 13 18 13 13 13 13 物业管理 8% 8 8 8 8 8 13 8 8 工程风险 7% 13 14 10 7 7 7 7 0 合计 100% 184 170 124 110 103 112 104 125 分值还原 　 49.48% 44.55% 33.64% 28.06% 26.14% 27.78% 27.29% 36.23% 价格策略—对比价格 对比本项目系数之和权重得出本项目销售价格为：10170元/㎡ 分项 项 目 各项目最终比准均价 檀郡 融侨城 康桥溪岸 班芙春天 水韵花都 水漾花城 红鼎湾 本项目对比得分 49.48% 44.55% 33.64% 28.06% 26.14% 27.78% 27.29% 物业形态对比价格（元/平米） 10500 9000 8500 8800 9000 9400 7800 权重后本项目比准价（元/平米） 9272 8309 8726 9583 10010 10268 8566 本项目加权平均（元/平米） 10170 价格策略—建议价格 鉴于卓高独特的营销渠道模式，项目整体客户量提升幅度至少在50%以上，从而提升项目整体销售情况，销售价格有一定的溢价空间，销售价格相对市场价格做一定提升，根据客户量增加量与销售价格关联对比度，以对比基准8%计算，本项目销售价格可以提升4%，即销售价格提高400元/㎡。 遂，卓高建议销售价格为：10570元/㎡ 项目预计销售额：住宅2.86亿， 商业5000万！ 预计项目总销：3.36亿！ 3.4.3 项目总销测算 肆 ? 开拓 营销战略制定 营销节点排布 占位推广执行 4.1 项目营销策略 营销节奏 推广策略 营销总策略 形象高举高打 价格高开中走 短 平 快 预热期炒概念 销售期打产品 形象期、预热期运用大众媒体先炒“什么是U-HOME智能家？”概念，引发市场高度关注与热议； 蓄客期、强销期利用大众、小众、渠道、现场多管齐下，以“产品”真正打动客户（户型、景观等），引发一批又一批的销售高潮。 4.2 项目推盘节奏 先炒概念 小户型主力 大户型 压轴 首度亮相：形象期不说产品，只炒“智慧型住宅”概念，引发潜在客户对项目的高度关注！ 一次开盘：首次开盘以小户型95㎡为主力，以价值点极高的产品力及首次开盘“低调”的价格快速占领市场，将项目真正做“热”！ 二次加推：将112、128㎡中大户型位置最好的1#、2#、 3#保留至二次加推，拉升项目整体价值