营销策划-写字楼-思源经纪-万科重庆红旗河沟项目产品定位.pptVIP

4.4.1 重庆公寓市场概述 总体成交量 新增量（平米） 月均成交量（平米） 月均成交均价（元/平米） 2006年 62万方 25.2万 5.2万方 4192.15 2007年 89.76万方 48.2万 7.5万方 4527.91 重庆公寓市场尚处于初级发展阶段，市场体量小，但独有的实用性、投资性使其获得长足发展；未来重庆公寓市场具有相当大的潜力 在06年、07年，公寓均有一到二次销售突破期；在06年基础上，产品价值与价格均得到相应提高；精装修公寓的投入使用，使产品品质得到极大提升。 4.4.2 江北公寓市场概述 总体成交量（平方米） 新增量 （平方米） 月均成交量 （平方米） 月均成交均价（元/平方米） 2006年 24。1万 18.1万 2万 3924.96 2007年 34.8万方 12.5万 2.9万 5491.32 大量经济实惠的公寓产品投入市场，有利于未来“总部经济需要”；江北区域内公寓产品较少，目前市场空白点较大；相较住宅产品，去化速度更快，可满足不同层次需要。 区域内公寓产品去化速度快，由于供应量有限，出现销售不均衡现象；由于精装修公寓的出现，使区域产品价格得到极大提升。 4.4.3 公寓竞品分析 观音桥商圈 ● 本项目 富力海洋广场1号公寓 东和城 世纪英皇 4.4.3 区域公寓市场竞品研究（一） 项目名称 所在板块 属性 套内起价 元/平方米 套内均价 元/平方米 套内最高价 元/平方米 去化分析 （081-8） 物管费 元/月/平方米 富力海洋广场 1号公寓 观音桥 中高档 8500 含1500元装修 9000 含1500元装修 9500 含1500元装修 58套/月 1.5 东和城BⅡ栋 观音桥 中高档 6000 6700 6800 42套/月 1.5 世纪英皇 红旗河沟 中高档 中高区：6335 高区：9322 中高区7622 高区9992 / 44套/月 2.5 区域内公寓产品较多，去化速度快，成交单价普遍高于普通住宅产品； 大多数公寓产品居住、办公均可，多为投资性购买； 4.4.3 区域公寓市场竞品分析（二） 项目 东和城B2栋 富力海洋广场1号公寓 世纪英皇 优势 区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全 区位优越，配套完善 交通便利、配套完善 不足 交通略显不便 交通略显不便 临街而建，噪音影响大； 土地属性评级 A A A 项目 东和城B2栋 富力海洋广场1号公寓 世纪英皇 优势 户型面积小，搭配合理 产品配置高，户型设计合理，精装修 产品面积搭配合理，自身配置完善 不足 自身配套不足 部分产品使用功能不足 / 产品力评级 B A A 项目 东和城B2栋 富力海洋广场1号广场 世纪英皇 主流总价 20-39万 28-50万精装 29-69万 价格力评级 A A B 综合评级：东和城B2栋B，富力海洋广场1号公寓A，世纪英皇B；值得注意的是世纪英皇由于地段、产品等因素，将对本项目公寓产品构成最强的威胁。 4.1 住宅竞品研究 4.1.1 重庆住宅市场分析 重庆住宅市场整体发展健康平稳，抗风险能力较强，销售价格稳步上升，未来发展潜力巨大。 总体成交量（平米） 新增（平米） 月均成交量（平米） 月均成交均（元/平米） 06年 9760792 7358700 548074.33 2629.91 07年9323061 1310356.75 3044.36 由上表发现，06年5-6月份、07年7-8月份分别由于房交会及“新特区”政策影响，而获得突破性增长；由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过06年的短暂摆动后，在07年进入稳步上升的轨道； 4.1.2 江北住宅市场分析 总体成交量（平米） 新增量 （平米） 月均成交量 （平米） 月均成交均价 （元/平米） 06年 1207628 583300 100035.67 2507.02 07年 1781839 1304040 148786.58 3443.06 江北住宅市场整体发展稳健，为目前重庆主要购房目的地；区域住宅价格攀升迅速，均价已超过重庆整体均价水平；未来投入量将逐步减少，区域价值愈加凸显，将成为重庆高档居住主要区域。 由上表发现，区域住宅市场明显受节点影响，而呈现出典型的区域性居住地特征；产品价格增长幅度较大，带动区域价值提升；在经历了07年整体市场暴涨后，目前正逐步回归理性发展，由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过06年的短暂摆动后，在07年进入稳步上升的轨道； 观音桥商圈 ● 本项目 富力海洋广场 东和城 长安麒麟公馆 4.1.3 区域住宅竞品分析 竞品 项目名称 竞争产品 8月单价 主流总价 区间 本期剩余套数 后续 新增套数 竞争 关系 去化速度 （08