营销策划-写字楼-2010济南凤凰大厦商业项目营销策划报告.ppt

投资型买家主要包括： □专业地产投资者。他们有着丰富的地产知识和投资意识，有较雄厚的资金实力，对市场整体把握能力强，能对物业价值作出较为准确的判断； □具有较高收入的私营企业主。他们具有一定的闲散资金，有经营、投资经验，有很强的投资欲望； □具有较高收入的企业高级管理人员及政府高级公务员。因其收入较高，其商业投资欲望很强，但因投资经验不足或资金并非很雄厚，其投资行为一般较为谨慎，投资额也较小； □因拆迁赔偿而有物业出租等经验的本地人。其资金相对充裕，对投资商铺收租、造福子孙的期望很大。 客户定位 定 位 篇 三 、公寓定位 二、商业定位 一、项目定位 什么是商务公寓： □ 公寓，顾名思义，就是集中式高级住所，简言之就是住宅。在公寓前面加上“商 务”后，又是新名词，应当理解为公寓形式的商务办公楼（卫生间、出房间、起居 室、办公室齐全）。 □ 简言之，商务公寓就是适合于开办小公司、办事处的同时带有居住功能的办公 楼。 □ 宜居宜办公，在这种对立功能要求下产生的商务公寓从问世之日起便注定是个矛 盾体，其产品设计上也必然体现出其他两种产品的特质同时又根据其客群的特殊需 求有所区别。 投资型SOHO公寓 产品定位 ——前卫、时尚的现代办公空间—— □ 投资型：充分发掘本案巨大的升值空间价值，将升值价值附于投资产品，以增加附加值提高竞争力，加之目前济南市场商业地产投资的不成熟，住宅类地产的稳定回报，为本定位创造了巨大的市场空间； 短线投资：受济南市“西进”规划的影响，加之西客站的建设，使得济南西部区域发展迅速，未来升值潜力巨大，适合短期出手； 长线投资：区域商务和生活气氛逐渐增强，且本案商业和车站效应，聚集大量公寓客户，利于出租，回报率高而稳定，适合长期持有。 □ SOHO公寓：户型面积较小，即使单价较高而总价仍然较低，客户群门槛不受影响；可居住可办公的小户型的出现，使自由职业者、创业阶段的企业或居家办公的企业和个人等客群能够提供更适合的办公地点，更能在本案充分享受到综合体的全方位服务和便利，定将拥有工作与生活的双重乐趣。 定位诠释 西城中心 国际公寓 推广定位 关键词1：西城中心 定位项目的物理位置，可最直接的传播项目的位置信息。 关键词2：国际公寓 项目公寓所面对的人群不仅仅是济南本土，更多的一方面是 来自京沪乃至全国的投资、居住客群，进而外延至对接国际 的范畴，是名副其实的国际型公寓。 标准层平面图 业态定位 商务公寓 + 酒店式公寓 主 辅 正常销售 售后包租，降低客户购买风险 驻济办事处、小型公司、 SOHO办公、投资客、过渡型居住兼投资、司乘宿舍、商铺业户住所等 快捷连锁商务酒店，如：如家、汉庭、7天连锁、银座佳驿等 比例视具体销售情况灵活调整 主力目标客群：省际客运公司 主力客群1 本案所处的特殊位置，决定了司乘人员这部分特殊人群将是本案公寓的主力消费群，针对省际客运公司的定向开发，极大地降低了公寓的开发风险。 司乘人员 消费需求 公寓 购买决定权 省际客运公司 主力客群2 部分商城经营业户 本案商城的温州及外地的经营业户也将消化一部分公寓产品，这部分定向开发，在一定程度上也降低了公寓的开发风险。 短期居住、休息场所、兼顾投资 □ 办公客户：创业型企业、规模较小企业、驻济办事处，可于家庭办公的企业和个人等； □ 商住两用：SOHO办公、长期出差的商务人士等； □ 过渡自住：年轻一族，暂时用于过渡性居住，带有投资的成分； □ 投资客户：充分考虑到本案能带来的长远收益，有独到投资眼光的投资人群。 辅助客群 产品建议篇 三 、其它 二、公寓 一、商业 建议在销售中，以柱距为单位进行商业的分区。 优点：1、以柱距为单位，便于分割组合； 2、在办理产权证时，便于确定四至。 商业分区 在现有电梯配置的情况下，建议 将中间6部，分2部出来，在两侧 做室外观光电梯。 优点：1、疏散中间人流量； 2、增加中央商业区； 3、提升项目品质。 电梯配置建议 产品建议篇 三 、其它 二、公寓 一、商业 户型参考 户型参考 □ 户型与面积配比应多样化（对柱网的改动比较大） 目前的公寓户型与面积配比太过单一，应多样化形成差异销售，以满足 不同层次的需要，从而赢得市场。 □ 可自由拆分组合 考虑到客户居住、办公、投资等不同的需求，建议户型可自由拆分组 合，最大化满足不同客户的需求。 户型建议 是否针对快捷商务酒店单独划分？ 一般的快捷商务酒店最合理的房间数是在100—120个房间，每个房间大约在