营销策划-商住综合体-保利-浙江余姚项目住宅营销提报.ppt

样板房风格建议之一 400㎡新古典奢华混搭风格 * 400㎡新古典奢华混搭风格-客厅 * 400㎡新古典奢华混搭风格-客厅 * 400㎡新古典奢华混搭风格-客厅 * 400㎡新古典奢华混搭风格-餐厅 * 400㎡新古典奢华混搭风格-卧室 * 400㎡新古典奢华混搭风格-卫生间 * 样板房风格建议之二 250㎡法式风格 * 250㎡法式风格——餐厅 * 250㎡法式风格——客厅和家庭室 * 250㎡法式风格——卧室 * 250㎡法式风格——卧室 * 250㎡法式风格——儿童房 * 样板房细节建议 公共门厅、电梯厅 * 大平层公共部位精装参考——电梯厅 * 大平层公共部位精装参考——入户大堂 * 媒体策略： 以开盘活动与开盘阶段产品形象引爆市场，树立本项目市场的霸主地位，在热销中巩固市场地位。 媒体组合： 强势媒体宣传——电视广告、报纸广告、电台广告、网络。 全面启动――杂志广告、直邮广告 、短信 期待 震撼 爆发 颠峰 11月 3月 7月 9月 2012年12月 阶段重要营销节点： 留住客户 首批8月底正式开盘 * 通过实景体验，完全建立保利豪宅形象。 作为本项目的首次公开开盘，必须一举销售火爆，同时针对高档目标客户的特征，形成高体验式的开盘组织，实现良好的市场口碑； 包括：良好现场展现和包装、完美的接待流程、五星级的营销服务… … 留住客户阶段：营销推广手段 * 风水讲座 邀请知名风水大师讲解 保利博物馆艺术作品展 举行专题展示会，展出保利博物馆内国际、国内知名的古董作品、绘画作品或雕塑作品等。 留住客户阶段：营销推广手段 * 战术执行——七剑——黄页、企业名录直销策略 企业数据库购买——购买有价值的企业数据 电话拜访——进行电话回访，记录客户相关信息，以备以后回访使用 甄别客户——对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向 DM直投——销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系 回访——进行电话回访 邀约——对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼处 电脑记录——每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一 要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SP活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。 目的：通过工会开展企业中高管沟通、筛选出有效客群 * 战术执行——七剑——区域商家联动策略 要点：主要筛选城南、城中、城东内知名超市、酒店等进行合作。大盘的客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利”的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。 目的：与区域内商家分享客户资源，联手开展SP促销活动 * 战术执行——七剑——下乡策略 目的：拓展乡镇客源 针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。 确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。 联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、签约。 每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。 要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。 * 余姚房交会参展 将11年12月份余姚第二届房交会作为项目大型的公开亮相活动，精心筹备、策划组织这次活动，聚焦市场关注度，制造轰动效应。 走出去阶段：营销推广手段 * ——项目会所和市区接待点相结合 2011年11月份启动售楼处选址，建议以现场售楼处为主，富达广场或是星级酒店接待点为辅。 会所实景营销，提供多样化、个性、尊贵服务，让客户体验前所未有的尊贵、私密感受。 售楼处选址建议 * 方案一：富达广场 优势： 1、富达广场是余姚较中心的位置，咖啡厅、餐厅集中，人流量大。 2、豪宅售楼处的集中点。目前有中江浅水湾、悦龙湾、璟月湾等接待中心。 劣势： 1、富达广场现无空铺，连租5－6间难度大且好的位置难找。 2、装修需要一定时间，会所未启动，对于项目造势和客户积累造成困扰。 备注：层高8米左右，租金20——30万/间/年，可以隔两层,加阁楼 * 市区售楼处方案一——富达广场 * 方案二：太平洋大酒店或余姚宾馆 优势： 1、前期准备时间短，投入少，项目快速展示。 2、太平洋和余姚宾馆是余姚最高端的星级酒店，符合保利产品和气质。 劣势： 1、项目展示空间有限，客户体验不足 2、客户不会停留太久，不能体现保利特有的软性服务 备注：一般沙盘，3*4米???一张洽谈桌，费用6.5万——8万/月 * 市区售楼处