营销策划-商业广场-上韬地产-2013年9月9日重庆贝蒙天地商业产品营销方案.pptVIP

市场解读》》客群研判（商业） 客户主要来自大学城周边及主城各区投资客。 客户年龄以30-45岁中年为主。 投资占比较大，自用客户少。 购房较关注产品地段、交通和人流量，注重产品的升值空间及后期经营条件。 市场解读》》客群研判（公寓） 客户绝大部分来自周边区域，如大学城、保税区，另人部分来自沙坪坝、壁山、三北区域的投资客。。 客户以年龄25-35岁左右，在周边工作的产业人群及私营业主为主，另有部分周边区域投资客。 客户主要关注交通便捷性和产品性价比。 市场解读》》客群研判 商业： 他们主要来自大学城及相邻板块；置业以投资为主；他们具有较强的经济实力，他们看中地段、交通及人流量。 公寓： 他们主要来自于居住或工作于大学城和沙坪坝；置业目的以投资兼自住为主；他们时尚年轻，寻求简单、快节奏的生活。 SWOT分析 W S O 本体研判 市场分析 Strengths-优势 区位：大学城核心板块， 交通：外部交通便捷， 产品：面积控制合理，利于出售 劣势-Weaknesses 体量：项目自身商业体量较小，对外部客群吸附能力较差 推广：公寓产品对外推广影响力差 Opportunities-机会 区域：紧邻规划中的核心商圈，存在借势机会的同时也可能造成客群分流 景观：周边存在两个市政公园，为项目商业的发展方向提供更多可能 T 威胁-Threats 蓄客：时间短任务重 竞争：区域内商业市场和公寓市场竞争激烈，客户分流严重。 产品： 精装公寓提高了产品销售价格 SWOT分析 项目定位 定位原则 项目属性梳理 核心价值点梳理 项目定位 项目定位》》定位原则 定位 本体 价值 竞争 本体——项目价值点； 在本体条件下，价值最大化能够给客户的利益，形成购买理由； 通过竞争分析，找出项目相对与竞争对手的优势，得出实现项目最大价值的方向。 最佳定位 项目定位 定位原则 项目属性梳理 核心价值点梳理 项目定位 居 住 属 性 别墅旁，精品商业 小区边，社区商业 龙湖蓝调天街 中冶林荫大道 形 态 属 性 内街+外街 一、二楼分离 上海城 北城天街 位 置 属 性 大学边 商圈旁 学区经济 商圈经济 项目定位 定位原则 项目属性梳理 核心价值点梳理 项目定位 项目定位》》核心价值 项目定位 定位原则 项目属性梳理 核心价值点梳理 项目定位 大学城●商圈旁●格调购物空间 案名建议：蓝调时间 本体解读-找到本体属性的优劣势 市场解读-判断市场容量 客户研判-项目目标下分析客户 SWOT 项目定位 营销执行要点 汇报思路 我们将从本体和市场的角度去发现我们的目标客群，并给予产品精准的定位，并以最有效的营销策略去解决项目面临的问题，从而完成项目的需要实现的目标。 目录 市场分析 PART １ 本体分析 PART ２ 客群研判 PART ３ SWOT分析 PART 4 项目定位 PART 5 营销执行要点 PART 6 上韬保障 PART 7 市场分析 整体市场分析 区域市场分析 区域商业市场分析 区域公寓市场分析 市场解读》》重庆市场解读 2008年~2013年重庆市商品房成交均价呈现上涨趋势； 2012年市场供销呈现供不应求状态，年度成交量位居全国第一； 2013年1~4月重庆市商品房供应量下降，成交量达838万方。 2012年~2013年重庆商品房成交供应量稳定，市场情况良好 市场解读》》重庆市场解读 2013年上半年60-80㎡开盘去化率也位居第一，60-80㎡刚需小户市场接受度高；40-60㎡和40㎡以下产品开盘去化率位居第二，投资性小户也有一定的市场； 从房型看，两房仍是市场主力，单间配套和一房市场接受度也较大； 面积段成交走势： 房型段成交走势： 2013年上半年60-80㎡刚需小户市场接受度高。 2013年上半年整体市场成交上升主要体现在紧凑型刚需产品中， 60-80㎡刚需小户市场接受度高，国五条出台，客户首置多考虑一步到位，两房和小三房机会点出现 市场分析 整体市场分析 区域市场分析 区域商业市场分析 区域公寓市场分析 市场解读》》区域市场解读 富力城 龙湖东桥郡 龙湖 花千树 卓 越 熙 街 龙湖U城 宝嘉花与山 金科廊桥水乡 东方剑 桥 旭阳台北城 协信城立方 中渝春华秋实 北麓国际城 盛豪首港城 贝蒙天地 康田 漫城 西城的胡 新欧鹏 康田 序号 项目名称 拿地时间 占地面积 (亩) 建筑面积 (万方) 容积率 楼面价 (元/㎡) 未开发量 (万方) 1 富力城 2006-5-23 1077 91 1.3 562 516 2006-12-26 910 195