营销策划-居住大盘-绿地集团-圭塘河生态景观区项目定位报告.pptVIP

武广新城 片区总用地面积1633.64公顷，东、北至浏阳河，南至湘府路，西至京珠高速。片区承载35万常住人口，预计2030年将达到常住人口50万人 武广新城商圈所在行政区——雨花区2012年全年GDP达727亿元，稳居全市各区县之首，与同比增长11.8%；2013年雨花区政府工作目标是GDP达826.57亿元，同比增长11.3%。亿元，超额完成年度任务。 【片区发展\片区经济】 2013年全年GDP总产值达826亿元，超额完成经济任务，连续位居全市首，在保持经济稳增长的同时，雨花区将在5年内，将打造第一大区，成为长沙国际化东南门户。 小结 国家政策规划、高铁、地铁、城际轻轨带来的城市交通能力提升，长沙务必成为中部经济发展中坚力量，城市发展前景一片看好。 武广新城长沙国际化东南门户，长株潭融城核心区域， 全市经济之首区，随着城市扩张及发展，片区将持续并超越，确立六区绝对性地位。 ——项目质素分析—— 项目自身条件及价值挖掘 2 一、地块分析 二、项目规划概念 三、项目价值分析 1 2 3 4 5 6 7 8 地块本身处于圭塘河风景区内，具有良好的景观资源，周边多以在建中端住宅社区、市政及商业配套，人流较为集中； 【地块分析\四至、现状】 地块现状 东：地块东部主要为居民区，托斯卡纳、大塘公寓； 北：地块以北雨花区政府、喜盈范城、喜乐地等商业配套； 南：3+5城市轻轨目前正在建设当中； 西：地块以西主要为五矿等中端在售楼盘； 地块周边配套较为齐全，居住氛围较为浓厚，未来发展空间较大； 项目北端紧临喜盈门、雨花区政府，距离武广新城较近； 项目南端紧临红星商圈、省森林公园； 从项目的区位上看，处于城市繁华中心，周边商圈环绕，商业、行政、商务、教育、居住设施集中，区位发展条件十分优厚，发展环境良好。 【地块分析\区域价值】 【地块分析\景观价值】 圭塘河生态景观区由雨花区财政投资18亿元建设，项目南起湘府路，北至香樟路，沿圭塘河两厢各展幅约200米。整个项目包含1330亩生态景观公园用地和613亩建设开发用地。项目建成后，将为长沙新添1330亩水域、湿地、绿带相依相存的城市绿肺。 圭塘河生态风景区——长沙第二大生态公园，最具国际化文化休闲风景区。 项目外部交通较好，距主干道较近，未来可通过项目自身交通规划，逐渐完善。市民通过步行、驾车、公交、地铁等方式即可便捷到达。 图例 城市干道 次干道 生活性道路 道路交叉口 人流主要来源 香樟路 湘府路 圭塘路 新河路 3KM 万家丽路 托斯卡那别墅区 山水熙园 五矿万镜水岸 华悦城 小学 中学 9号 喜盈门 普通住宅区 南面进入公园的道路 南面临湘府路 长塘路 木莲冲路 东面有数条道路与万家丽路连通 1KM 1KM 万家丽路 木莲冲路 湘府东路 外部交通：地铁、轻轨、万家丽城市主干道等外部交通通达性较好； 内部交通：目前北临木莲冲路（双向四车道），南临湘府路（双向两车道）， 四座桥梁； 【地块分析\交通价值】 【地块分析\配套价值】 项目周边社区、学校、商业等配套较为齐全，人流量较为集中，为项目提供了较好发展可能。 项目价值挖掘·小结 区域 景观 配套 1 2 3 交通 4 武广新城片区，经济新极核，长沙新浦东。长株潭融城核心区，长沙国际对接口。 圭塘河风景区长沙第二大生态休闲公园，占据城市独一无二景观资源； 共享雨花区政府、植物园自然资源，共享喜盈门等周边商业资源，共享井湾子、红星、华悦城等商务资源，共享周边高端社区资源。 高铁、轻轨、地铁等新交通，城市外向型交通能力汇聚地。 绿地圭塘河商业项目——长沙第二大生态休闲公园（圭塘河）景区商业，高铁、轻轨等国际级交通配套，强大的外流人口带来消费新刺激，稳定的人口居住确保商业的常态运营，本地块能带动区域升级，实现真正的经济新极核； ——运营策略思考—— 项目规划定位及产品建议 3 一、项目SWOT战略 二、项目整体定位 S——优势 W——劣势 O——机会 T——威胁 SWOT SWOT分析：地块规模较小，临街面较少，片区发展规划利好，存在较大的发展空间。 1.武广片区，区域规划发展前景较好，交通发达，可达性良好。 2.周边以居住区为主，潜在消费群体多。 3.周边有省植物园旅游资源互动补充，形成休闲地带。 1.圭塘河河道较窄，景观空间受限。 2.河岸两边居住区往河道排放生活污水，不利于生态维持。 1.南端有轻轨湘府路站点，北端有地铁5号线站点，将会吸引大量人群。 2.河道的整治将会提升整个区域的品质，为居民提供公共休闲场所。 3.片区存在较大的商业消费能力，且缺乏高端商业 1. 在滨河景观设施上发展商务经济等，是全国少见的案例，需谨慎周全思考。 2.周边存在商业缺口，但后期会有商业规划，找准商业定位将至关重