营销策划-居住大盘-世联地产-海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略.ppt

* 项目概况 区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里 规模：占地80英亩 房地产：350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位 资源：墨西哥湾，800米海岸线 * 中高密度的小镇核心＋低密度的滨海地带 凉亭＋低密度物业 集中公共 服务区 滨海低密度物业 沿海凉亭 远海中等密度物业 靠近海的是低密度物业，沿着海边是一系列的新古典主义的小凉亭，主要的公共设施都位于远离海滨的一侧 。 在经历老式小镇生活的同时，又享受着未被破坏的海滨环境。 * 一个让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布局可使整个开发项目升值 镇的南北朝向提供了最宽广的海滨景观，各类建筑按地貌安置在阶梯状分布的道路和小径系统上 街道系统：街道南北走向，终止于海边，为更多的住房提供海景。篱笆系统形成的公共小巷网络使得步行成为街区之间更方便的联系方式，有利于鼓励大家步行，创造一个生动的海滨小镇环境 * 分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业价值 网球场 海滩凉亭 旅馆零售 邮局 中央广场 餐食服务 郊野公园 自行车出租处 水塔公园 泳池 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 5 2 4 6 7 8 9 10 4 4 4 4 4 4 4 分散排布公园、凉亭、游泳池和小镇广场，提升周边物业价值。例：一个造价2万美元的小的海滩凉亭明显提升邻近物业价值 特别是在远离海边的地区，创造性地运用设施，能最大程度地提升地块的价值（一座造价1.2万美元的眺望台成为早期远离海滩的观景点，也提升了附近物业的价值） * 案例借鉴 整体布局上疏密相宜 使景观价值最大化的规划营造小镇氛围 平面布局与交通规划使更多物业能观赏或接近海资源，提升物业价值 独特的道路系统，使步行成为主流，创造生动的海滨小镇环境 配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值 配套设施适当分布，价值均好 创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围 资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生态环境 资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活 * CASE2:万科东海岸, 深圳 案例选择的适用条件： 滨海社区 资源不强势 郊区物业 周边配套缺乏 定位相似 * 项目概况 大梅沙海滨公园 盐坝高速 东海岸 80米 2000米 总占地 26.8万平米 总建面 21.8万平米 容积率 0.8 覆盖率 16% 绿化率 50% 总户数 1948户 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流 * 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品 依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅 原有溪水顺势自然流入社区中心的水面 以林荫道沟通社区与大梅沙的联系 * 多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气 项目定位：休闲度假、投资为主的住宅社区 目标客户： 度假客户 预期有升值期望的投资客户 部分周边区域或深圳市东部的自住客户 产品多样化：以多种物业类型有效扩大客户群，提升社区人气 * 配套、小品营造滨海度假社区氛围 蚌壳式对讲 海鱼式对讲 海上小岛 海滩游泳池 沙滩排球场 海洋意象 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象 * 案例借鉴 以扩大滨海意象为主导，辅以生活配套来弱化陌生区域 以形象标识------真正的海岸生活，来引导滨海度假生活 以商业街来克服大梅沙片区配套不足的现状营造生活氛围 在规划上展示海岸社区，景观价值最大化 现有楼建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景 通过蓝色人工湖、沙滩泳池制造滨海的感觉 通过林荫道打通与海的联系　 以多样化的产品来扩大客户群，降低市场风险，提升人气 联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与与周围单一的酒店式公寓竞争 针对度假客户，从度假氛围上尽力营造　 整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛 针对投资客户，从”升值、低总价”上做文章 公寓每套25万元左右的价格在所有物业中总价最低 平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低 * 案例借鉴总结 资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套区，营造小镇公共核心区域 资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩原生态环境 创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围 控制成本合理设置社区配套，价值均好 以多样化的产