营销策划-商业广场-世联-2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报.pptVIP

产品分析 首一期大平层户型比例情况 户型 房型编号 栋号 套数（套） 单套建面（㎡） 总建面 （㎡） 套数 百分比 面积 百分比 三室两厅两卫 L16-5c-A 5、6、7、8、9# 105 186.29 19560.45 22.44% 18.39% L16-5c-B 105 189.20 19866 22.44% 18.15% L16-5a-B 10# 21 186.29 3912.09 4.49% 3.59% 三室两厅两卫 小计 5至10# 231套 43338.54 49.36% 40.13% 四室两厅三卫 L15c-A 1、2、3、4# 108 276.63 29876.04 23.08% 27.87% L15c-B 108 269.82 29140.56 23.08% 27.87% 四室两厅三卫 小计 1至4# 216套 59016.6 46.15% 55.73% 四室两厅二卫 L16-5a-A 10# 21 211.97 4451.37 4.49% 4.14% 总计 468套 106806.51 100% 100% 首一期产品均为两梯两户，181—185㎡的三房231套，209㎡四房21套，274㎡四房216套。 一期 开盘 （住宅） 楼号 面积 ㎡） 套数 1-4# 273㎡ 216 8-9# 183㎡、185㎡ 84 10# 181㎡、209㎡ 42 合计 总面积：83143.18 342 一期搭售商业 1-4# 25.81-252.36㎡ 41 合计 总面积：5480.78 41 以开盘销售3亿元为目标： 建议首期开盘推售1、2、3、4、8、9、10#共342套； 同步建议首期开盘搭售1-4#共41套商业作为冲量准备。 推货策略 基于市场，建议首期以住宅为主，同时加推部分商业，通过住宅热销树立项目品牌形象 底商 底商 底商 底商 底商 底商 底商 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 目标来客量2450组以上 目标认筹 490组 （住宅417组，商业70组） 本次销售目标 195套 （住宅167套，商业28套） 转化率40% 成交金额：3亿 住宅均价150万／套总货值约5.1亿，计划销售2.5亿，即约167套； 商业按均价180万／套总货值约7380万，计划销售5000万，即约28套； 按8月11日开盘节点，蓄客期仅15天（认筹1周） 需日均来客量163组 转筹率20% 高销售目标、高客户量要求，任务艰巨！ 认筹目标 蓄客目标分解 开盘销售195套 有效来访2450组 自然来访1000组 认筹490组 软文 网站 硬广 电台 100组 活动 200组 300组 100组 200组 350组 派单等 媒体来访1450组 短信 200组 介绍 路过 200组 200组 户外 200组 外展场 400组 销售目标：3亿元的营销难点 住宅均价150万／套总货值约5.1亿，计划销售2.5亿，即约167套；意味着本项目首期开盘的销售量基本上要达到桂林市2012年整个市场150㎡以上大户型的销售量，难度十分巨大！ 怎么办？ 目标达成审视 蓄客时间、认筹时间短，客户召集压力大 1 2 区域认知度低，周边竞品市场放量大，项目产品总价高 3 周边地缘性客户远无法支撑开盘目标 Swot分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1:开发商品牌为全国性行业龙头，品牌影响力大； S2：项目毗邻桂林最大交通枢纽火车北站，人流量及发展潜力大； S3：项目规划为大型城市综合体，配套齐全； S4：项目集铁路、公路、市政交通于一体，交通便捷； S5：项目物业—金碧物业为国家一级资质物业，具备品牌优势 W1：项目处于城市边缘区域，飞城市发展主流方向，成熟度很低； W2：周边基础配套设施较差，生活不便； W3：恒大为首次进入桂林，品牌认知度较低； W4：项目临近主干道，部分产品将会受到噪音干扰； W5:项目住宅产品总价较高，对位客户较少； Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1：桂林市在售商业项目少，本项目商业市场竞争压力较小，突围成功几率较大； O2:本项目大平层产品的稀缺性，具备一定竞争力； O3：东二环路—北辰路立交桥竣工后将会改善区域交通情况； O4：火车北站重新装修完毕后，将会成为桂林市最大的交通运输枢纽； T1：随着市场的转暖，桂林市别墅的推货量将会增加，将会分流项目潜在客户； T2：政府重点打造临桂新区，将会弱化本区域在市场上的影响力； T3：区域内 的国奥城也将于近期面市，将会对本项目造成一定威胁； T4：随着市场的转暖，不排除国家进一步加大政策调控力度的可能。 综合分析结论：本项目要实现市场突围，则须将恒大品牌落地，实现品牌影响力；利用本项目