营销策划-商业广场-2013年绵阳华地恒通商业广场竞标提报（汇报版）.pptVIP

业态定位 F3 业态： 电影院； KTV: 餐饮：中餐、西餐、异域特色餐饮、地方特色、风味小吃、水吧、甜品店 参考品牌： 保利国际影城、华纳影城 大食代、皇城坝小吃、泽园砂锅、韩悦、老灶房、海之星、和井铁板烧、十三小厨、果C100、快乐柠檬 休闲天地 餐饮 电影院 KTV KTV 业态分层定位 业态配比建议 业态初步落位及参考品牌 业态定位 F4 业态： 教育培训；休闲娱乐：美容SPA；餐饮：酒店配套餐饮 参考品牌： 精英国际语言屋、刘诗昆钢琴艺术学校、雅乐琴行、奇卡儿童潜能开发中心、卓越教育 玛花纤体、美丽田园 教育天地 电影院上空 美容SPA 酒店 业态分层定位 业态配比建议 业态初步落位及参考品牌 以满足周边生活需求、直接到达性消费作为本案商业经营业态的定位。 问题四： 我们的客户是谁？ 购买客群 消费客群 投资客户定位 绵阳商业投资客户分析 第一类目标客户 第二类目标客户 目前绵阳商业市场主要以一般投资者为主，但这部分人投资总额承受能力有限；区域投资者比一般投资者较专业，但比较追求项目位置或开发商品牌，投资总额承受能力一般；而专业投资者专业水平最高，一般投资总额较大，相应对投资项目选择更加谨慎； Who？ 我们的客户是谁？ 目标客户定位 大型投资者 中型投资着 中小型投资者 小型多次投资者 投资兼自住置业者 小型首次投资者 自住首次置业 投资 自营 投资兼自营 常规客群界定 客群量深度挖掘 5% 6% 回报率敏感度 7% 8% 4% 投资额度越高，其对投资短期回报率期望值越低，而对资金稳定性与物业增值有较大倾向。 5% 6% 回报率敏感度 7% 8% 4% 6% 回报率敏感度 7% 8% 4% 6% 回报率敏感度 7% 8% 4% 投资客群范畴圈定 投资产品 核心客户 小型投资者：投资总额较小，仅接受高回报投资产品 中型投资者：投资总额一般，可接受较低回报、增值性投资产品 区域投资者：品牌开发商/成熟商圈、高稳定性投资产品 专业投资者：可接受性较比高、高稳定性投资产品 固定资产投资者：可接受回报低，但高稳定性投资产品 2. 潜在客户 周边县级城市投资客： 首次投资客户 购买自用客户 综上，我们的客户是 目标客户群体 投资总额 投资总额：以50-100万元居多； 投资面积：以30-50平米为主； 投资产品：框架类产品，户型中无柱网、剪力墙为主要选择产品； 投资面积 投资产品 购买客户定位 因此，我们的购买客群为：绵阳当地私营业主、个体老板、公务员、社会游资、职业投资人。 投资行为分析 终端消费客户定位 本案所拥有的商业资源是什么？ 人群：主要以区域附近工作、生活、学习的人群为主。 居住区居民、园区工人、学校老师、学生、家长 区域中心餐饮、超市生活配套并存 购买力 同类型业态竞争激烈 走差异化路线，填补空白 以人均消费50-100元的消费层次为主 决定业态 目标客户定位 购物中心终端消费者 商铺目标客户 购物中心终端消费客群： 覆盖6-55岁的年龄层，其中核心消费人群为26-45岁； 中高收入为主的消费层为主； 区域内居住的家庭为主要消费人群 区域内工作的人群为次要消费人群 以城市居民休闲娱乐、餐饮消费为补充 问题五： 我们的卖多少钱？ 项目定价 价格定位及策略——商铺 本案 市政办公中心 东辰阳光清华 8000-10000元/㎡ 九州大道 辰兴·天御 商业暂未推售 剑南路西段 园艺街 倍特·领尚 9300-10000元/㎡ 卓信·龙岭 8800-10000元/㎡ 奥林春天 8000-10000元/㎡ 岭南神韵 8000-14000元/㎡ 凯泰·欧城 商业暂未推售 华润·中央公园 25000元/㎡ 绵阳东辰学校 区域竞品商业价格分布图 区域竞品商业形态主要为底商和商业街，1F均价为8000-14000元/㎡； 华润中央公园凭借其12万方集中商业规模，其底商1F销售价格已超20000元/㎡。 定价依据： 本案商铺与传统底商，最大的溢价点在于其集中商业规模和主力店带动的人气商气，按照新港对商业项目的操盘方式及手法，购物中心式内街商铺售价高出普通底商约200%左右。 华润LIVING MALL沿街底商价格：20000元/㎡ 普通楼盘底商价格：8000-14000元/㎡ 溢价200% 溢价200% 本案商铺最低价格参考：16000元/㎡ 本案商铺最高价格参考：40000元/㎡ 价格定位及策略——商铺 综上： 本案1F商业价格参考区间为16000-40000元/㎡,鉴于本案招商方面已取得突破性进展（华润万家超市确定入驻），本案商业定价可往高靠，建议1F均价32000元/㎡； 根据商铺定价规律，2F价格=1F价格的×60%， 3F价格=2F价格的×60% ；4F价格=3F价格的×70%；考虑到负一楼华润超市的