营销策划-高尔夫-天启开启-2010年沈阳金领湾开发及别墅产品营销思路.pptVIP

高素质销售精英团队，通过高尔夫文化营销，精准的客户把握能力，达成产品销售。 销售线 营销节奏安排 售楼处开放 形象导入期 品牌推广期 样板区包装、高尔夫文化、项目品牌宣传 项目品质、会所文化宣传 售楼处包装、销售物料设计 样板区开放 品牌形象树立期 品牌提升期 5月 3月 8月 12月 11年3月 7月 9月 开盘 项目卖点、产品力宣传、球会宣传 高尔夫球会成立 中秋沈阳球友联谊会 全国性大型赛事 新春业主祝酒会 六一风筝节 青少年高尔夫夏令营 蓄客期 强销期 促销 加推新品 针对初始阶段的地缘性客户，他们有什么需求？ 万科兰桥圣菲 保利·十二橡树庄园 桑堤亚纳 奥林匹克花园 唯美十方 清韵百园 皇第龙邸 大溪地…… 目前区域内中高档别墅大盘云集，竞争激烈，金领湾又将以什么产品优势来区隔竞品呢？ 万科·兰乔圣菲 依托棋盘山与浑河两大景观资源，园林设计的大手笔，及万科的品牌实力，以每平2万的别墅价格，成为沈阳高端别墅的标杆。 总占地35万平，建筑面积8.75万平，0.26超低容积率。共规划五期，350户独栋与四联别墅产品。独栋240-1112平，四联排240-277平，目前属四期开发，08年8月推出50套左右独栋，几乎售完。 主要客户以50岁左右，市内和周边二线城市大型企事业老总：万科其他老业主（对万科产品的忠诚追随者）为主。 保利·十二橡树庄园 全国系列品牌，保利首次沈阳冲击高端项目，09年11月入市，由于保利在沈阳项目较多，积累了较好的客户群基础，及较强的产品力，销售较好。 项目总占地25万平，建面10.9万平，0.38较低容积率，总规划388户，分两期开发，首期推出180多套。独栋238-390㎡，17000元/平，双拼260㎡，15000元/平，联排220-280㎡，8900元/平。独栋及双拼产品几乎售完，整体销售率也达85%。 园林设计公司为法国埃尔萨景观设计事务所，与万科相同。但天然景观资源无法与万科相比。 主力客户以50岁左右的周边城市及市内私营业主为主。 首创·琥珀湾 总占地23万平，建筑面积15万平，容积率0.65，相对万科与保利较高，总规划4期开发500-600户，首期推出150户。双拼330-400平，15000元/平，联排246-280平，8000元/平。 项目定位第二阶梯客户群，相对保利无明显优势，且品牌力相对较差，属同期开盘，故销售较差。 成交客户以50岁左右中等规模私营业主，沈阳人为主。 项目 规模 容积率 产品 面积区间（㎡） 均价（元） 供应量 消化量 万科·兰乔圣菲 占地34.5 建面11.4 0.33 独栋 联排 联排：253-277 独栋：393-1112 独栋20000 联排12000 50套左右 98% 保利·十二橡树 占地25 建面10 0.38 独栋 联排 独栋：238-390 双拼：260 联排：220-280 独栋：17000 联排：8000 双拼：15000 180套左右 85%左右 首创·琥珀湾 占地23 建面15 0.65 双拼 联排 双拼：330-400 联排：246-280 双拼：15000 联排：8000 150套左右 26.67% 奥林匹克花园 占地66 建面86 0.43 独栋、联排、洋房 独栋：500 独栋：13000 联排：6500 三期18万平 90% 沈阳碧桂园 占地170 建面110 1.48 双拼、联排、洋房 双拼：300-600 联排：200-330 双拼：5300-6800联排：4900-5800 410套 80%左右 区域典型项目供应与消化对比 1. 区域自然资源丰厚，为中高档别墅大盘开发提供了宝贵的先天优势。 2. 域内大品牌开发商云集，以万科、保利、首创为典型代表的高端别墅供应量较大， 市场竞争较为激烈。 3. 大品牌开发项目凭借品牌力与产品力销售状况良好，市场认可度较高。 保利·十二橡树开盘仅半个月的时间，但一期产品的销售率已达到了80%以上，成为这一区域的 新兴代表； 万科·兰乔圣菲作为该区域老牌项目，自2006年10月一期开盘至今，已陆续开发四期，总体销售 率达到98%以上； 首创·琥珀湾作为第二集团别墅代表，产品定位相对较低，开盘一个月销售率为26.67%。 4. 目标客户多为40-60岁的中高档企业主，来自沈阳及周边地区，信赖大品牌，追求 产品性价比。 小结 同类可借鉴大盘——观澜湖产品分析 园区总体规划 单线型、半月型、环状型建筑规划设计原则，充分考虑各地块开发价值，以景观资源利用最大化为出发点，每栋楼、每户业主都能享受到丰富的景观资源。 360度超大景观窗设计，园区各个角度景观均可见。 客厅真正的豪华大气，实用面积近90平米。 主卧室功能齐