营销策划-写字楼-2012深圳英龙国际商务中心的初步营销策划思路.pptVIP

形象定位 项目概念：契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，迎合市场及客户需求。契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，迎合市场 核心提炼：融合服务、品质、商务为一体，打造次级CBD超甲级写字楼的标杆 英龙国际：城市客厅之上，创新价值领地 经纬物业 前 言 由于时间的仓促和资料的限制，未能对项目做更深入的研究，本册营销初步策划思路是根据当前片区市场形势，只作为项目营销思路的构思做简要描述。 因为项目开发和包装推广引致的最终关注点,仍然会落实到项目本身综合品质及产品本身，惟有从对项目的深入了解才能引入市场的观点、明确市场的需求来研判项目销售及推广的每个细节才是销售成功的前提保证。 目标：“高价格，高速度，低成本” 1、如何实现项目价值最大化 2、如何实现稳健的资金回笼 报告结构 报告体系 解读景田片区 开发项目背景 项目周边案例分析 开发项目定位 营销策略 解读景田片区 中心区一级辐射区 中心区 香密湖 深圳高尔夫 莲花山公园 福田区定位 福田区定位： 1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；2．高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；3、功能完善的以居住功能为主的综合区；4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区。 从功能定位上看，福田将成为未来写字楼的高度集中区 分区规划 深圳高尔夫俱乐部 莲花山公园 香密湖 笔架山公园 市政府 中心区 皇岗口岸 皇岗口岸 福田保税区 区政府 梅林水库 景田 梅林 上步片区：东起红岭路, 西至皇岗路, 南到深圳河, 北至北环路。包括体育中心、八卦岭、园岭、上步工业区等十个街坊。是深圳市的商业区、居住区和公共绿地。 沙头片区：由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。包括下沙、新洲、石厦、皇岗等八个街坊。目前功能混杂且整体环境差。未来担负市中心区居住配套的作用。 车公庙片区：包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场。车公庙工业区规划期内保留工业职能，未建空地定为政府控制用地。 中心片区：东起皇岗路, 西至新洲路, 南到滨河大道, 北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦。是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和配套生活区组成。全市金融、商贸、会展、行政、文化中心。 梅林片区：是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。保留现有功能格局，以工业和居住为主。 香蜜湖片区：包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田。是福田区的储备型片区，严控开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能 中心区、香密湖之间 基本概况 中心区一级辐射区，居住为主的大型综合片区 始建于1991年，位于福田中心区西北部。 区域范围： 深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东，总用地面积273.59公顷。属福田中心区一级辐射区。 区域功能： 作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。 景　　田　　路 深　南　大　道 红　　荔　　路 莲　　花　　路 北　环　大　道 香密湖 莲花山公园 区域交通 片区四级道路网： 城市快速路：北环路，为双向八车道； 城市主干道：深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔路、莲花路为双向六车道，香梅路为双向四车道； 城市次干道：景田路、双向四车道； 城市支路：一号、三号、四号、五号为双向三车道； 深南大道VS北环路 　　深圳交通三大动脉中，北环主要承担快速货运，深南大道主要承担客运和一般性货运，滨海大道主要承担客流。 　　北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。 　　深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。 　　北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着北环路禁行货柜车，作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。 区域人口 景田片区主要聚集了四类人： 　　　　　　　　成功人士、白领、工薪阶层和个体私营者。 随着片区的建设、发展，景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士，这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。 目前片区居住人口为3.5万人，未来规划人口7.5万人，意味着片区还将不断吸纳大量人口，人口密度的加剧给商务办公发展带来更大空间。 居家环境纯粹，中、高阶层聚集，有商务发展潜力 片区物业 住宅大量分布，写字楼分布受中心区辐射影响明显 香密湖 莲花山公园 中心区 北　　环　　大　　道 深　　南　　大　　道 新 洲 路 写字楼集中区域 北环写字楼带 现有物业 　　片区现有物业主要以住宅为主，档次以中档为主，写字楼也有一定数量的分布，大多为5～10年楼龄，