营销策划-写字楼-同策-2012年郑东新区某写字楼价格策略.pptVIP

* [同策] 郑东写字楼策略报告 【财信●圣堤亚纳】 策略形成思路 1 定价背景分析 3 核心均价推导 5 优惠措施 4 价格策略实现 2 价格策略制定 市场分析 目标分析 价格分析 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 写字楼发展模型 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本 动因 表现形式 产品特征 客户特征 客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 健康、风景 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 郑州写字楼历年供需状况 随着郑州市经济及高铁建设的不断发展，目前整体写字楼市场发展较为火热，市场供需两旺，价格增长较快。 经历了多年的发展，目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，写字楼升级成为趋势。随着2011年限购政策的实施，目前写字楼物业市场发展最为火热的物业，特别是项目所处的郑东新区片区。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 郑州写字楼分布 “一圈”+“一带”+“一片” CBD 金水路沿线 交通枢纽 片区 一圈 郑东新区 高端纯写字楼供应的热点区域 政策导向和城市发展趋势 目前商务氛围有待完善 一带 金水板块 依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓 交通便利，早期写字楼最为集中区域 入住企业较为集中 一片 交通枢纽片区 城市规划重点打造区域 依托高铁经济，城市发展价值洼地 城市未来重点商务区域 郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东CBD，随着高铁客运站的建设，未来两年交通枢纽片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 CBD发展已进入尾声，在售项目仅有千玺广场、国泰财富中心，未来该区域写字楼供应量较少。 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 绿地世纪峰会 温哥华大厦 新芒果大厦 乐地金融中心 上东国际 国龙大厦 河南国际商会大厦 嘉亿国际商务中心 中华大厦 传媒大厦 中油新澳大厦 蓝码地王大厦 第一国际 奥园世贸大厦 格拉姆国际 领秀国际中心 海联国际 汇智大厦 王鼎国际 中储粮大厦 联合中心 新蒲大厦 中科金座 光彩大厦 绿地千玺广场 国泰财富中心 已售项目 在售项目 曼哈顿中心 浦发国际金融中心 荣勋赢座 楷林国际 盛润国际广场 曼哈顿写字楼 “一带”写字楼目前在售、待售项目主要集中在金水东路，靠近交通枢纽片区，未来供应量在50万㎡以上，供应量较大 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 永和国际 美盛中心 绿地原盛国际 行署国际广场 深航项目 已售项目 在售、待售项目 雅宝东方国际广场 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 “一片”为交通枢纽片区，是未来高端商务集聚的区域，目前规划的办公商务项目较多，多为高端产品 海马公园 升龙站前商业广场 永和宇宙星广场 绿地之窗 绿地中央广场 东方陆港 豫航中心 传媒大厦 铁科大厦 待售项目 在售项目 项目名称 位置 物业类型 总体量 （万㎡） 已推售体量 （万㎡） 未推售体量 （万㎡） 海马公园 东风东路与商都路交汇处东北 高档综合体 20 未定 20 东方陆港 金水东路与农业东路交叉口向南600米 高档综合体 10 10 0 升龙站前商业广场 郑东CBD东风东路与商鼎路交叉口 高档综合体 54 未定 54 永和宇宙星广场 郑东新区新郑州站战前广场南侧 高档综合体 8.4 未定 8.4 绿地中央广场 郑东新区东风东路与康平路交汇处 高档办公 45 未定 45 绿地之窗 郑东新区东风东路与七里河南路交汇处 高档综合体 39 11 28 豫航中心 郑东新区正光北街与农业东路交汇处 高档综合体 7.2 未定 7.2 传媒大厦 心怡路福禄路交汇处 高档办公 6 未定 6 铁科大厦 站南路与站西二路 高档办公 12 未定 12 合计 —— —— 201.6 21 180.6 市场环境分析 郑州写字楼市场研究 东区写字楼现状 区域内目前规划有写字楼总体量210万㎡左右，目前供应体量只有21万㎡，仍有190万㎡未供应，未来体量较大，竞争将加剧。 2010年郑东新区成交商务金融用地699.6亩，总建筑面积达288.89万㎡，且均要求在2014年前竣工，未来片区商务写字楼将进入到竞争的红海之中 市场环境分析 潜在供应分析 目前郑州市写字楼发展已经形成了规模，CBD和金水东路已日趋成熟，未来发展的核心区域将是交通