营销策划-写字楼-中原地产-福州金融街d2地块项目定位发展建议.ppt

攻略 产品策略 80 15 + + 5 = 100 中高档硬件配置 人有我有，配置水平要求一般 优化产品结构 我有人无，从产品上提升附加值 拔高项目形象 从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面/服务等） 实现项目 价值最大化 产品打造建议 A 优化产品结构 标准平面优化 优秀案例参考 结构优化方向 标准层面积建议 标准层高度建议 产品打造建议 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999?㎡，商业建筑面积3026?㎡； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134?㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念。 案例借鉴：银座国际 产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新区域取得市场关注 优秀案例参考 空中花园设计 生态通风系统 高尔夫球推杆练习场 空中花园 成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间。 10、22、26层送空中花园 优秀案例参考 产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊 位于深南大道以北，麒麟路以西。 项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米 ，商业建筑面积7800多平方米，东南翼高20层，西北翼低16层，停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45% 采取双L合抱型格局设计。 错落有次，总体形象清新挺拔。 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回廊获得了中国传统庭院的审美意景。 案例借鉴：新豪方大厦 优秀案例参考 阳光中庭 电梯厅 产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公 回廊 阳光中庭 案例借鉴：新豪方大厦 优秀案例参考 项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为1/4 双卫生间 高区空中花园 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 中低区空中花园 案例借鉴：安联大厦 优秀案例参考 关键字： “肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。  案例借鉴：安联大厦 优秀案例参考 项目位置：福田区 车公庙深南大道南侧 占地面积：3308.30平米 建筑面积：32400.00平米 标准层面积:1044平米 绿化率：20 % 楼层状况：28层 总 户 数： 48户 形象定位：别墅感商务空间 案例借鉴：本元大厦 优秀案例参考 中庭是四至二十七层的超高中庭， 每三层一个200平米空中花园，设计理念采用大开间的办公空间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了空中花园及中庭的阔绰公共空间，又使大厦达到72%的高实用。 走道少，增加使用率 共享错层空中花园 案例借鉴：本元大厦 产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率 优秀案例参考 项目 产品亮点 成功点 规划排布 可借鉴点 银座国际 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间。 在当年的非热点片区中， 首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场 非热点片区，通过产品创新,引领市场 新豪方大厦 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院 外侧回廊和空中花园 采取双L合抱型格局设计 回廊设计、空中花园 安联大厦 建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气 工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计 本元大厦 本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间。 带花园的情况下实现高使用率 透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率