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商业竞争再思考 武广商圈/江汉路商圈 云集国内外一线时尚品牌： 香奈儿(尔)Chanel 路易·威登LV 迪奥Dior 范思哲Versace 普拉达Prada 卡尔文·克莱恩 Calvin klein 古奇欧·古孜Gucci 华伦天奴Valentino 切瑞蒂Cerruti 巴黎世家Balenciaga 乔治·阿玛尼Giorgio Armani ………… 二八法则 本案 走一条差异化道路，不同于武广、江汉路等核心商业区常见的、少数的国际化精品。 面向汉口及大武汉乃至华中区域的中高端人群，提供更多国际范、小众化、贵族气质的非著名、中高端时尚精品。 长尾法则 差异化 市场洞察 越来越多的富裕人群追求个性品牌，已不满足常见的国内外知名大牌，希望有更多个性化、匹配身份的时尚品牌供选择。 汉口中心区 湖北知名企业 红人集团 汉派服装品牌 时尚创造基地 产业多元发展 商务 + 商业 项目要素再审视 时尚 + 品牌 商务复合化，品牌集中化 关键词 思路 商业繁华地 品牌制高点 中央商务区 金融一条街 富人云集地 时尚荟萃场 在国际化、网络化的时代，如何寻找商业的“长尾”？ 在超高层商务办公综合体，如何使商务复合化、价值更优化？ 模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式 COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+…… 案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL SHOPPING+…… 案例：广州中信广场、深圳地王大厦 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 COMPLEX= HOTEL （主）+APARTMENT（次）+ OFFICE SHOPPING+…… 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 COMPLEX= SHOPPING （主）+HOTEL OFFICE APARTMENT +…… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 城市综合体发展的四种模式 注：城市综合体的发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 模式四：以商业为核心功能的发展模式 外因 优越的地理位置――CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模――建筑面积20万㎡以上 客户（产业）支撑 ――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 地理位置――不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持――商务客户 地理位置――城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内因 强制性的视觉冲击――超高层/建筑群 高水准规划设计――各功能共融不互扰 功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心等 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队――物业管理/经营管理 强制性的视觉冲击 ――超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 配套完善――商场、公寓 定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次 开发商有足够的经济实力 配套设施：顶级商场 明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色――建筑形式/业态/服务内容/… 功能化体系――商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队规划设计/经营管理 综合体四种模式的驱动因素分析 * 地段规划 交通配套 项目规划 空间格局 硬件档次 完善配套 客户诉求点归纳 项目价值点匹配 交通便捷地铁物业 CBD核心政府规划 超高层城市综合体 钢结构 大格局 5A甲级档次高 各类商务配套完善 供求匹配分析 客户范围 改善型企业 现在周边区域、汉口中心区的普通写字楼办公的企业，想改善企业办公环境，进入核心商务区办公。 进入型企业 从武汉远城区、湖北省内其他城市以及国内外企业机构、跨国企业，选择将企业总部、区域总部、办事处等设立武汉，抢占区域市场。 改善型 进入型 进入型 主力客群为改善型企业 我们是谁？ 我们的不足是什么？ 我们如何差异化定位？ 我们的优势是什么？ 1、项目四至 本项目地块位于汉口新华路与长江日报路交汇处，北依风光秀丽的菱角湖，西临新华路，南临长江日报路，交通条件十分便利，具有较为成熟的公共服务配套设施。地块呈长矩形，地势平整。 2、项目规模及目标定位 本地块规划用地面积为13832.79平方米，总建筑面积为107776.46平方米